Burckhardt Löber*⁾

Erwerb und Errichtung von Gewerbe- und Ferienimmobilien in Spanien

Der spanische Immobilienmarkt boomt. Auch bei deutschen Erwerbern und Bauträgern steigt das Interesse an einem dortigen Engagement. Die Möglichkeiten der Finanzierung eines Immobilienerwerbs in Spanien wurden von Lauer/Houis (ZfIR 2000, 661) erläutert. Der Verfasser dieses Beitrags erörtert die bei Erwerb und Errichtung von Immobilien in Spanien zu beachtenden Rechtsvorschriften (siehe zum Immobilienerwerb in Frankreich Schroer, ZfIR 2000, 908 und in Italien Dolce/Gelardi, ZfIR 2000, 914).

Inhaltsübersicht

I. Einleitung

II. Unterschiede gegenüber dem deutschen Recht

III. Vertragssituation, Etappen der Kaufabwicklung

1. Privatschriftlicher Kaufvertrag

2. Kaufoptionsvertrag (contrato de opción de compra)

3. Der notarielle Kaufvertrag (escritura pública de compraventa)

4. Verkauf einer fremden Liegenschaft im spanischen Recht

5. Gesetzliche Vorkaufsrechte

IV. Das spanische Eigentumsregister (Registro de la Propiedad)

1. Allgemeines

2. Zusammenarbeit zwischen Grundbuchamt und Notar

3. Zusammenarbeit zwischen Grundbuchamt und Kataster

V. Hypotheken

VI. Das spanische Küstengesetz (Ley de Costas)

VII. Das spanische Bodengesetz (Ley del Suelo)

VIII. Das spanische Gesetz über die Ordnung des Bauwesens

– obligatorische Versicherungen

1. Am Bau Beteiligte und ihre Haftung

2. Obligatorische Versicherung

IX. Der Bauvertrag (contrato de construcción)

X. Neubauerklärung

XI. Baumängelhaftung

XII. Wohn- und Geschäftsraumeigentum

XIII. Timesharing in Spanien

XIV. Immobilienfonds

XV. Gewerbliche Mietverträge

XVI. Immobilienmakler in Spanien

XVII. Verbraucherschutzgesetze

1. Genaue Angaben zum Objekt und zur Anbieterfirma

2. Angaben zum Vertrag

3. Spanisches AGB-Gesetz

XVIII. Steuerrecht der Immobilie

1. Mehrwertsteuer

2. Spanische Stempelsteuer

3. Sonderbesteuerung nicht ansässiger Gesellschaften

4. Grunderwerbsteuer

5. Einkommensteuervorauszahlung des nicht residenten Verkäufers

6. Gemeindliche Wertzuwachssteuer

7. Grundsteuer

I. Einleitung

Kein Land Europas hat in den letzten Jahren einen vergleichbaren Immobilienboom erlebt wie Spanien. Die wichtigsten Wegbereiter dieser Entwicklung waren die Faktoren Sonne, Meer, gute Investitionsbedingungen, verbunden mit einer fremdenfreundlichen Mentalität der Spanier. Nicht zuletzt hat die rege Aktivität des spanischen Gesetzgebers im letzten Jahrzehnt zu mehr Rechtssicherheit nicht nur für ausländische Beteiligte auf dem Gebiet des Immobilienrechts geführt. Die Faktoren, die diese Entwicklung auf dem Immobiliensektor vom Ausland her begünstigten, waren gestiegene Mobilität und Freizeit, Verbilligung der Flugkosten, überschüssige Kaufkraft und letztlich auch eine gewisse Aussteigermentalität. Die ursprüngliche Idee, im Urlaub einige Wochen in Spanien zu verbringen, wandelte und erweiterte sich bei vielen in der Weise, sich im Lande immobilienmäßig zu engagieren. Dies gilt sowohl für den Erwerber von Ferien- und Gewerbeimmobilien als auch für den Bauträger selbst. Die Beobachtung, dass sich Apartments und Reihenhäuser in Deutschland schwerer und in Spanien leichter und mit besseren Margen verkaufen, war der Grund für viele Bauunternehmer, ihre gewerblichen Aktivitäten ganz oder teilweise in das Euroland Spanien zu verlagern. Weitere Interessengebiete von Investoren sind Einkaufszentren, Gewerbeparks und Bürohäuser. Welche rechtliche Situation erwartet sie in Spanien?

II. Unterschiede gegenüber dem deutschen Recht

Zunächst ist festzustellen, dass Spanien wie auch die übrigen EU-Staaten ihre eigene nationale Eigentumsordnung beibehalten haben. Dies ergibt sich aus Art. 295 der Römischen Verträge, wonach die nationalen Eigentumsordnungen von der sonstigen rechtlichen Einigung Europas unberührt bleiben. Maßgeblich für den Immobilienerwerb und die Errichtung von Gewerbe- und Ferienimmobilien in Spanien sind deshalb der Código Civil (CC)1) und die entsprechenden Einzelgesetze. Bei den formellen Voraussetzungen eines Immobilienkaufvertrages – in Spanien ist ein notarieller Kaufvertrag, escritura pública de compraventa, anders als in Deutschland, nicht Gültigkeitsvoraussetzung für den Vertrag – fangen die Unterschiede an. Nach spanischem Recht kann ein Grundstückskaufvertrag privatschriftlich, ja sogar in mündlicher Form wirksam zustande kommen.

Während in Deutschland das Eigentum auf Grund der im notariellen Kaufvertrag erklärten Auflassung mit der Eintragung des neuen Erwerbers im Grundbuch auf diesen übergeht, kann der Eigentumsübergang in Spanien bereits mit der Einigung der Parteien über einen bestimmten Vertrag, in dem alle Einzelheiten geregelt sind, unter Übergabe des Grundobjekts an den Erwerber (Lehre vom título und modo),²⁾ also zum Beispiel durch symbolische Schlüsselübergabe, erfolgen.

Weiter führt beispielsweise die Unterverbriefung nach deutschem Recht, also die Deklarierung eines niedrigeren als des tatsächlich vereinbarten Kaufpreises im öffentlichen Kaufvertrag, zu seiner Nichtigkeit, während die Angabe eines niedrigeren Kaufpreises in der spanischen escritura zwar zu Steuerstrafen und einer höheren Besteuerung führen kann, nicht indes zur Nichtigkeit des Vertrages.

Das spanische Grundbuch – Registro de la Propiedad – ist lediglich ein Titelregister, das heißt, es findet nur eine Fortschreibung der Eigentums-, Rechts- und Belastungssituation statt, es gibt jedoch keine Grundakten wie in Deutschland.³⁾ Der Schutz des guten Glaubens an die im Grundbuch veröffentlichten Eintragungen besteht gleichwohl hier wie dort.

Das Grundpfandrecht der Grundschuld, welches forderungsunabhängig ist, existiert nur in Deutschland, nicht indes in Spanien. Umgekehrt können im spanischen Grundbuch auch schuldrechtliche Vereinbarungen wie Mietverträge eingetragen werden.

III. Vertragssituation, Etappen der Kaufabwicklung

1. Privatschriftlicher Kaufvertrag

Die meisten Immobilien werden durch Kaufverträge erworben. Den Immobilienkaufverträgen kommt deshalb eine außerordentliche Bedeutung zu. In Spanien werden üblicherweise zunächst privatschriftliche Kaufverträge abgeschlossen, die die Parteien grundsätzlich ebenso binden wie notarielle Kaufverträge. Wie bereits oben angedeutet, bedürfen jedoch Kaufverträge nach spanischem Recht zu ihrer Wirksamkeit grundsätzlich nicht der notariellen Form, wie dies das deutsche Recht in § 313 BGB vorsieht.4)

Dies folgt unmittelbar aus Art. 1278 CC, der bestimmt, dass Verträge, in welcher Form auch immer sie geschlossen sein mögen, verbindlich sind, soweit nur die essentialia negotii gegeben sind. Das Kaufvertragsrecht ist in den Art. 1445 ff. CC geregelt. Gemäß Art. 1445 CC verpflichtet sich der Verkäufer durch den Kaufvertrag zur Übergabe einer bestimmten Sache und der Käufer zur Zahlung eines bestimmten Preises. Verbindlich ist der Kaufvertrag dann, wenn Einigkeit über den Gegenstand des Kaufvertrages wie auch über den Preis erzielt worden ist, selbst wenn weder der Kaufpreis gezahlt noch die Sache übergeben worden ist (Art. 1450 CC).

Nun verlangt aber Art. 1280 Nr. 1 CC, dass Verträge, die die Übertragung von dinglichen Rechten an Grundstücken zum Gegenstand haben, in öffentlicher Urkunde zu schließen sind. Dies ist kein Widerspruch, sondern anhand dieser beiden Vorschriften wird deutlich, dass die Form des Vertrages keine Wirksamkeitsvoraussetzung darstellt, wohl aber eine Voraussetzung, an die das spanische Recht wichtige Folgen knüpft. So hat die öffentliche Beurkundung ihre bedeutendste Funktion als notwendige Voraussetzung zur direkten Eintragung des Erwerbvorganges in das Grundbuch. Eine Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch erfolgt nur auf Grund eines öffentlichen Kaufvertrages (escritura pública de compraventa), der vor einer Urkundsperson (Notar oder Konsul) abzuschließen ist oder auf Grund einer gerichtlichen Entscheidung. Dabei sind nur Kaufvertragsurkunden, die durch spanische Urkundspersonen beurkundet wurden, eintragungsfähig. Dies wurde jüngst wieder durch eine – wenn auch umstrittene – Entscheidung der Generaldirektion für Register und Notariate vom 15. März 2000 bestätigt.⁵⁾

Empfehlenswert ist daher, auch wenn ein privatschriftlicher Immobilienkaufvertrag seine volle Wirkung entfaltet, der Abschluss eines öffentlichen Kaufvertrages, um als Erwerber in das Grundbuch zu gelangen und damit den mit den Eintragungen verbundenen öffentlichen Schutz zu genießen. Folgerichtig sieht insofern Art. 1279 CC vor, dass sich die Vertragspartner zur Einhaltung der gesetzlich vorgesehenen Form zwingen können, sobald die übrigen wesentlichen Voraussetzungen des Vertrages erfüllt sind. Der Berechtigte kann also nach Art. 1279 CC von seinem Vertragspartner die Formerfüllung, den Abschluss des notariellen Kaufvertrages, notfalls gerichtlich verlangen.

Bei der Betrachtung des Immobilienkaufvertrages nach spanischem Recht muss man sich von den deutschen Vorstellungen lösen. Die Trennung zwischen schuldrechtlichem Vertrag und dinglichem Vertrag (Auflassung) ist auf das spanische Recht nicht übertragbar. Der Eigentumsübergang nach spanischem Recht erfolgt vielmehr durch Einigung und Übergabe der Sache. Es genügt also, wenn dem Erwerber der Wohnungsschlüssel übergeben wird oder ihm auf andere Weise die Verfügungsmacht über das Kaufobjekt eingeräumt wird. Wird ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen, so ersetzt die escritura pública de compraventa regelmäßig die Übergabe (Art. 1462 Abs. 2 CC).

Üblicherweise einigen sich Verkäufer und Käufer in einem privatschriftlichen Vertrag (contrato privado) über die Konditionen des Kaufvertrages. Dieser regelt die Beschaffenheit des Kaufobjektes, die Zahlungskonditionen, wer Steuern und Übertragungskosten zahlt, den Übergabezeitpunkt wie auch die eventuelle Übernahme von Inventar.

Nochmals zur Verdeutlichung: Lediglich zur Eintragung im Grundbuch bedarf der Vertrag der öffentlichen Beurkundung (escritura pública). Da an die Eintragung im Grundbuch wichtige Rechtsfolgen geknüpft sind,⁶⁾ ist es jedem Käufer zu empfehlen, die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages zügig durchzuziehen und bereits in dem Privatvertrag einen Notartermin zu vereinbaren.

2. Kaufoptionsvertrag (contrato de opción de compra)

Im spanischen Grundstücksverkehr sind häufig Kaufoptionsverträge anzutreffen.⁷⁾ Der Kaufoptionsvertrag ist zwar im spanischen Código Civil nicht geregelt, jedoch ein im Rahmen der Vertragsfreiheit anerkannter Vertragstyp. Kaufinteressenten, die zwar am Kaufabschluss interessiert sind, sich aber noch nicht endgültig binden wollen, erhalten auf diese Weise die Möglichkeit, innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist die Kaufoption auszuüben.

Der Verkäufer verlangt in der Regel dafür, dass er das Objekt dem Käufer mit der Kaufoptionsvereinbarung fest an die Hand gibt und insoweit für diesen Zeitraum gebunden ist, also nicht anderweitig kontrahieren darf, einen bestimmten Optionspreis. Dieser beläuft sich oft auf 10% des Kaufpreises und ist auf diesen üblicherweise anrechenbar. Lässt der Käufer die in dem Optionsvertrag bestimmte Frist verstreichen, ohne sein Optionsrecht auszuüben, verliert er den bereits ausbezahlten Optionspreis. In diesem Zusammenhang spielt auch die sonst im spanischen Recht bei Immobilienkaufverträgen geforderte qualifizierte Mahnung nach Art. 1504 CC keine Rolle. Der Käufer kann sich – anders als beim Kaufvertrag – nicht darauf berufen, der Verkäufer hätte ihn gerichtlich oder notariell zur Zahlung auffordern müssen, denn Art. 1504 CC findet auf den Kaufoptionsvertrag keine Anwendung. Eine häufig vorzufindende Variation des Kaufoptionsvertrages sieht vor, dass der spätere notarielle Kaufvertrag zu Gunsten der vom Optanten noch zu bezeichnenden natürlichen oder juristischen Person abzuschließen ist.

Der Kaufoptionsvertrag muss im Übrigen alle Elemente des eigentlichen Kaufvertrages enthalten, so dass er allein durch einfache Erklärung des Optionsnehmers (Ausübung des Optionsrechts) als Kaufvertrag wirksam werden kann. Der Kaufoptionsvertrag kann sowohl privatschriftlich als auch notariell abgeschlossen werden, wenngleich nur der notarielle Kaufoptionsvertrag im Grundbuch eingetragen werden kann und damit auch Wirkung gegenüber Dritten entfaltet.

Um einen notariell beurkundeten Kaufoptionsvertrag im Grundbuch eintragen zu können, muss gemäß Art. 14 der zum spanischen Hypothekengesetz ergangenen Durchführungsverordnung (Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria – RH) die notarielle Beurkundung folgende Voraussetzungen erfüllen:

– sie muss eine ausdrückliche Vereinbarung der Parteien über die Eintragbarkeit im Grundbuch enthalten,

– Kaufpreis und gegebenenfalls Optionsbetrag müssen genau bestimmt werden,

– der Optionszeitraum muss bestimmt werden und darf einen Zeitraum von vier Jahren nicht überschreiten.

Schließlich muss der Optant noch die Stempelsteuer (AJD) begleichen, wenn er sein Optionsrecht im Grundbuch eintragen lassen möchte.

Bisweilen verlangt der Käufer, dass der Optionsbetrag auf ein besonderes Bankkonto einbezahlt wird und sein Vertragspartner – oder der eingeschaltete Makler – erst wie folgt über den Optionsbetrag verfügen darf:

– Bei Nichtausübung des eingeräumten Optionsrechts durch den Käufer erst nach Ablauf der Optionsfrist.

– Bei Ausübung des Optionsrechts erst mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages.

Eine entsprechende Bankbestätigung, dass der Optionsbetrag im Sinne der zuvor genannten Verfahrensweise blockiert ist, kann auf Wunsch der Beteiligten von der zuständigen Bank ausgestellt werden.

3. Der notarielle Kaufvertrag (escritura pública de compraventa)

Voraussetzung der Eintragbarkeit eines dinglichen Rechts an einer spanischen Liegenschaft in das Grundbuch (Registro de la Propiedad ) ist dessen Aufnahme in eine öffentliche Urkunde. Gemäß Art. 1280 CC müssen in öffentlicher Urkunde solche Rechtshandlungen und Verträge enthalten sein, deren Gegenstand die Begründung, Übertragung, Änderung oder Aufhebung von dinglichen Rechten an Grundstücken sind.

In der spanischen Notarpraxis ist die Einrichtung von Notaranderkonten unüblich. Die Kaufvertragsparteien sollten deshalb jeweils Vorkehrungen gegen eine Vorleistungspflicht treffen, um keine Rechtsnachteile zu erleiden. Wer Zug um Zug gegen Abschluss des notariellen Kaufvertrages seine Kaufpreiszahlungen bewirkt, etwa durch Übergabe eines bankbestätigten Schecks im Protokollierungstermin, hat das Erforderliche getan.

4. Verkauf einer fremden Liegenschaft im spanischen Recht

In der spanischen Immobilienlandschaft ist – nicht zuletzt wegen der Zulässigkeit privatschriftlicher Kaufverträge – ein Vertragstypus verbreitet, der den Verkauf einer fremden Liegenschaft betrifft.⁸⁾ Die Fremdheit der Kaufsache kann einmal daher rühren, dass der Verkäufer zwar das Immobilienobjekt erworben hat, sein Eigentumsrecht aber noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. Der häufigere Fall ist aber zweifellos der, dass der Verkäufer allenfalls eine – wie auch immer geartete – Verkaufsbefugnis des eingetragenen Eigentümers im privatschriftlichen Kaufvertrag besitzt.

Der spanische Gesetzgeber hat im Código Civil den Verkauf einer fremden Sache nicht expressis verbis geregelt. Hinsichtlich der Zulässigkeit solcher Kaufverträge argumentiert die spanische Rechtslehre überwiegend, dass zwischen Vertragsschluss und Vertragserfüllung unterschieden werden müsse; wer als Vertragspartei zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht das Eigentum am Kaufobjekt besitze, habe die Möglichkeit, dies durch zwischenzeitlichen Eigentumserwerb zum Zeitpunkt der Erfüllung zu erlangen. Auch der Oberste Spanische Gerichtshof hat in mehreren Urteilen die Wirksamkeit von Kaufverträgen über eine fremde Sache anerkannt. Schließlich sei ein Erwerb des Grundstücks zum Zeitpunkt der Erfüllung nicht ausgeschlossen.

Dieses Dreiecksverhältnis zwischen Verkäufer, Eigentümer und Käufer wird in der Regel in drei selbstständigen Verträgen dargestellt:

– der privatschriftliche Vertrag zwischen dem nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragenen Verkäufer und dem Käufer mit den realen Konditionen;

– die Vereinbarung zwischen Eigentümer und Verkäufer über die Zulässigkeit des Verkaufs und dessen Konditionen;

– der notarielle Kaufvertrag zwischen eingetragenem Eigentümer und Käufer (die so genannte escritura pública de compraventa).

5. Gesetzliche Vorkaufsrechte

Nach dem spanischen Mietvertragsrecht (Ley de Arrendamientos Urbanos)⁹⁾ hat der Mieter grundsätzlich am Mietgegenstand ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Gesetzliche Vorkaufsrechte bestehen auch zwischen Miteigentümern gemäß Art. 1522 CC. Bei landwirtschaftlichen Grundstücken (fincas rústicas) haben Nachbarn unmittelbar aneinander grenzender Grundstücke ein Vorkaufsrecht, sofern das verkaufte Grundstück die Größe eines Hektars nicht überschreitet (Art. 523 CC). Hinzu kommen auch regional beschränkte Vorkaufsrechte, etwa solche, die sich aus dem Kanarischen Gesetz Nr. 5/1999, Übergangsbestimmung Nr. 4 ergeben. Danach steht Bewirtschaftungseinheiten (unidades de explotación) ein gesetzliches Vorkaufsrecht an solchen Wohnimmobilien (unidades alojativas) zu, die nicht für touristische Zwecke bestimmt sind.

IV. Das spanische Eigentumsregister (Registro de la Propiedad)

1. Allgemeines

Bei dem spanischen Eigentumsregister handelt sich um ein öffentliches Register, in das dingliche oder quasi-dingliche Rechte in Bezug auf unbewegliche Sachen eingetragen werden (Art. 605 CC, 1.1 LH10)).¹¹⁾ Das Register soll der Sicherheit des Rechtsverkehrs dienen (wie bereits oben erläutert, kommt einer Eintragung keine konstitutive Wirkung zu). Wer ein Grundstück oder Rechte an einem Grundstück erwerben will, soll sich vorher vergewissern können, ob und in welchem Umfang die Rechte bestehen.

Das Eigentumsregister (oder auch Grundbuch) besteht aus zwei Büchern: dem Libro Diario („Tagebuch“) und dem Libro de Inscripciones (das eigentliche Grundbuch). Über jedes Grundstück wird ein besonderes Grundbuchblatt eröffnet. Hierbei ist es gleichgültig, ob es sich um ein landwirtschaftliches oder um ein Baugrundstück handelt. Wohnungseigentum und Geschäftslokale werden gleichfalls als besondere Grundbucheinheiten geführt.

Im Gegensatz zum deutschen Recht gibt es keine Grundakten; es werden aber alle rechtlich relevanten Tatsachen und Verträge, die sich auf ein Grundstück beziehen, festgehalten, so dass sich die Kontinuität der Eintragungen grundsätzlich aus dem jeweils letzten Rechtstitel eines bestimmten Grundstücks ergibt. Der Inhalt des Rechtstitels wird in der Eintragung wiedergegeben (Art. 21, 9 LH, Art. 51 RH¹²⁾). Aus diesem Grunde wird in öffentlichen Urkunden stets auf den Rechtstitel, z. B. auf das Eigentumsrecht des Veräußerers, Bezug genommen und dieses so genau wie möglich umschrieben. Der Registro de la Propiedad ist nicht wie das deutsche Grundbuch übersichtlich in Abteilungen unterteilt. Jedes Grundbuchblatt in Spanien weist nur drei Spalten auf:

– die linke Spalte ist die für die so genannten Randvermerke (notas marginales) bestimmt,

– die mittlere Spalte für die fortlaufende Nummerierung,

– die rechte Spalte für den Gegenstand der Eintragung, z. B. den Rechtstitel des Erwerbs und den Eigentümer.

2. Zusammenarbeit zwischen Grundbuchamt und Notar

Es besteht erst seit neuerer Zeit eine Verpflichtung des Notars zur Grundbucheinsicht vor Beurkundung eines Immobilienrechtsgeschäfts. Der Käufer einer Immobilie kann jedoch auf diese Vorinformation verzichten, wenn er einen sachlichen Grund für die Eilbedürftigkeit vorbringt. Dem Käufer ist jedoch dringend davon abzuraten, auf diese Information, die letztlich seiner Sicherheit dient (vgl. „privatschriftlicher Kaufvertrag“, „Verkauf einer fremden Sache“), zu verzichten. Der Notar holt die Informationen über das Grundstück in der Regel per Telefax vom Grundbuchamt ein. Der Grundbuchrichter ist zur unverzüglichen Auskunft – spätestens drei Tage nach Erhalt der notariellen Anfrage – verpflichtet, wobei sich diese auch auf beim Grundbuchamt eingegangene, aber noch nicht eingetragene Urkunden bezieht. Auch hat er über solche Auskunftsersuchen anderer Notare hinsichtlich der angefragten Liegenschaft (finca) zu informieren, die in den letzten zehn Tagen vor der Anfrage eingegangen sind. Auf Grund des vorangegangenen notariellen Auskunftsersuchens hat der Grundbuchrichter eine neun Tage nachwirkende Informationsverpflichtung gegenüber diesem Notar über zwischenzeitlich eingegangene Urkunden, aus denen sich eine veränderte Grundbuchsituation ergeben könnte.

Der Vertrag muss sodann innerhalb von zehn Tagen nach Erhalt der Grundbuchinformation vom Notar beurkundet werden. Der Notar hat das Grundbuchamt auf Verlangen der Parteien oder auf Grund eigener Entscheidung noch am selben Tage, spätestens aber innerhalb von 24 Stunden per Fax oder anderweitig von der erfolgten Beurkundung des Immobiliengeschäfts unter Angabe von Nummer und Datum des Protokolls, der Parteien, der erworbenen Rechte und der genauen Bezeichnung des Immobilienprojekts zu verständigen.

Gleichzeitig wird der Notar den Grundbuchrichter um die Eintragung einer vorläufigen Vormerkung (asiento de presentación) ersuchen. Der Grundbuchrichter soll den Notar noch am selben oder folgenden Werktage über die Eintragung der vorläufigen Vormerkung informieren. Der Grundbuchrichter darf nach Ablauf der 24-Stundenfrist eine vom protokollierenden Notar überreichte Mitteilung hinsichtlich der erfolgten Protokollierung nicht mehr in das Tagebuch eintragen. Dies ist wiederum dem protokollierenden Notar mitzuteilen. Geht die Urkundenausfertigung binnen zehn Arbeitstagen beim Grundbuchamt ein, so hat die entsprechende Faxmitteilung rangwahrende Wirkung, und die vorläufige Vormerkung wird um weitere 60 Arbeitstage verlängert.

Stellt sich nach Eingang der Ausfertigung der Notariatsurkunde beim Grundbuchamt heraus, dass die Faxmitteilung des Notars leichte Unstimmigkeiten gegenüber der Urkunde selbst enthält, wird der so genannte asiento de presentación vom Grundbuchrichter selbst berichtigt. Handelt es sich dagegen um schwerwiegende Abweichungen, etwa um unrichtige Bezeichnung der Parteien oder des übertragenen Rechts, so verliert der asiento de presentación seine Rechtswirkung. Der Eingang der Notariatsurkunde beim Grundbuchamt führt in Fällen dieser Art dazu, dass der Grundbuchrichter einen neuen asiento de presentación, also eine neue Art Vormerkung rangwahrender Art, in das Tagebuch einträgt.

Die vorgenannten Maßnahmen des spanischen Gesetzgebers sind unter Einwirkung des europarechtlichen Verbraucherschutzes ergriffen worden. Die Verantwortlichkeit der spanischen Notare und Grundbuchrichter wurde wesentlich verschärft und präzisiert. Der spanische Notar ist nunmehr erheblich stärker als früher in die Gesamtabwicklung eingebunden und auch zum Vollzug von Immobilienrechtsgeschäften verpflichtet.

3. Zusammenarbeit zwischen Grundbuchamt und Kataster

Auf Grund des Real Decreto 1030/1980 vom 3. Mai 1980¹³⁾ wurden Koordinierungsmaßnahmen wie auch eine Zusammenarbeit zwischen dem Grundbuchamt (Registro de la Propiedad ) mit dem Katasteramt (Catastro Topográfico Parcelario) beschlossen. Mit dem Gesetz 13/1996 vom 30. Dezember 1996¹⁴⁾ wurde zudem die Zusammenarbeit zwischen Grundbuchamt, Katasteramt und Notar intensiviert. Gemäß Art. 50 dieses Gesetzes muss in notariellen Grundstücksurkunden, bei denen es um Eigentumsübertragungen oder sonstige dingliche Rechte an Immobilien geht (z. B. Hypotheken), die Katasterreferenz angegeben werden. Die Katasterreferenz wird jeweils in den von den zuständigen Gemeinden ausgestellten Grundsteuerbescheiden angegeben. Ist die Katasterreferenz nicht vorhanden, so ist sie beim Katasteramt anzufordern. Aber auch wenn sie nicht eingeholt werden kann, darf der Notar das Rechtsgeschäft beurkunden. Er muss dann jedoch in der notariellen Urkunde ausdrücklich auf den nicht erbrachten Nachweis der Katasterreferenz hinweisen und dies auch dem Katasteramt mitteilen.

V. Hypotheken

Im spanischen Recht ist ein von der Forderung unabhängiges dingliches Sicherungsrecht, vergleichbar mit der Grundschuld des deutschen Rechts, unbekannt. Wichtigstes Kreditsicherungsinstrument ist daher die Hypothek, die im spanischen Recht stets als Buchhypothek bestellt wird. Die Immobiliarhypothek des spanischen Rechts ist ein dingliches Verwertungsrecht an unbeweglichen Sachen, das zur Sicherung einer Forderung bestellt wird, von deren Bestand sie abhängig ist (Akzessorietätsprinzip, Art. 1857 ff. CC).

Im Gegensatz zum deutschen Recht gibt es in Spanien über die Immobiliarhypothek hinaus auch Hypotheken an dinglichen Rechten wie zum Beispiel an Wasser- und Weiderechten (Art. 106, 107 LH). Ausserdem ist es möglich, Hypotheken an beweglichen Sachen zu bestellen. Die gesetzlichen Grundlagen finden sich im Código Civil, im Hypothekengesetz sowie in der hierzu ergangenen Durchführungsverordnung.

Zu beachten ist, dass die Hypothek gemäß Art. 1875 CC, Art. 145 LH erst mit ihrer Eintragung im Grundbuch entsteht. Im Gegensatz zur Übereignung von Immobilien hat diese Grundbucheintragung konstitutiven Charakter, das heißt, das Hypothekenrecht entsteht erst mit der Eintragung.

VI. Das spanische Küstengesetz (Ley de Costas)

Mit einer Küstenlänge von nahezu 8 000 km verfügt Spanien über die grösste Küstenlandschaft in Europa. Der Gesetzgeber unterscheidet im spanischen Küstengesetz15) zwischen dem öffentlichen Eigentum (dominio público marítimo terrestre), das jeweils an das Meer grenzt, der dahinter liegenden Schutzzone sowie der so genannten Einflussnahmezone. In einem gesonderten Verwaltungsverfahren wird festgelegt, wo konkret die Grenzen zwischen der im öffentlichen Eigentum stehenden Meeresuferzone, der Schutzzone und der Einflussnahmezone verlaufen. Eine der Zielsetzungen des Gesetzes ist es, in diesem Bereich das faktisch ausgeuferte Privateigentum wieder in seine Schranken zu verweisen und einen allgemein zugänglichen, weitgehend unbebauten und natürlichen Küstenstreifen zu schaffen.

Nach der Neuregelung grenzt an die im öffentlichen Eigentum stehende Meeresuferzone die so genannte Schutzzone (servidumbre de protección), welche grundsätzlich 100 Meter breit sein soll. Dieser Streifen kann um weitere 100 Meter erweitert werden. Bei Vorhandensein rechtskräftig festgestellter Bebauungspläne beläuft sich die Breite der Schutzzone jedoch lediglich auf 20 Meter. In der Schutzzone dürfen weder Wohngebäude noch Hotelanlagen errichtet werden (Art. 25 Nr. 1 a Küstengesetz). Diejenigen Gebäude, die vor In-Kraft-Treten des Küstengesetzes rechtmäßig auf Grund entsprechender Genehmigung in der Schutzzone errichtet wurden, genießen jedoch grundsätzlich öffentlich-rechtlichen Bestandsschutz.

Für die Eintragung von Grundstücken im Grundbuch, die sich in der Schutzzone befinden und an die im öffentlichen Eigentum stehende Meeresuferzone angrenzen, muss eine Bestätigung der zuständigen Behörde vorgelegt werden, dass das Grundstück zwar an das öffentliche Eigentum angrenzt, in dieses aber nicht hineinreicht (Art. 15 Nr. 1 Küstengesetz).

VII. Das spanische Bodengesetz (Ley del Suelo)

Der spanische Gesetzgeber hat am 13. April 1998 das Gesetz Nr. 6/199816) Ziel dieser Maßnahme war es, Inhalt und Recht auf Eigentum an Grund und Boden in Übereinstimmung mit seiner sozialen Funktion zu definieren. Auf Grund dieses Gesetzes bedürfen jegliche Art von Bebauung, Veränderungen an einem Gebäude, wozu auch der Abriss gehört, einer besonderen Genehmigung durch die Gemeinde (licencia). Diese wird in Übereinstimmung mit dem geltenden Recht und etwa vorhandenen Bebauungs- bzw. Flächennutzungsplänen erteilt. Zuständig ist das Bürgermeisteramt, in dessen Bereich sich das Baugrundstück befindet. In dieser Hinsicht ist das neue Bau-, Boden- und Bewertungsgesetz dem deutschen Baugesetzbuch vergleichbar.

Auf städtischem Boden (suelo urbano) wird die Baugenehmigung nur erteilt, wenn das Grundstück als Bauland (solar) bezeichnet ist, das heißt voll erschlossen ist oder die Erschließung mit der Baumaßnahme selbst vorgenommen wird. Grundstücke, die nicht Bauland sind (suelo no urbanizable) dürfen nur entsprechend ihrem besonderen Charakter (z. B. landwirtschaftlich, forstwirtschaftlich) genutzt und nur dann bebaut werden, wenn die Eigenarten der Landschaft im Rahmen der entsprechenden Pläne respektiert werden.

Das spanische Bau- und Bodenrecht kennt drei verschiedene Bodenarten.

– Den suelo urbano, bei dem die Vermutung dafür spricht, dass es sich um Bauland handelt. Das Land muss voll erschlossen sein, oder die Erschließung muss mit der Baumaßnahme vorgenommen werden.

– Als suelo urbanizable werden Grundstücke vor ihrer Umwandlung in Bauland bezeichnet. Bei dieser Bodenkategorie werden strenge Anforderungen an die zu erteilende Baugenehmigung gestellt. Dies gilt insbesondere für die Mindestgröße der Parzelle, die Geschosshöhe, das Bauvolumen und den Abstand zur Grundstücksgrenze.

– Als suelo no urbanizable gelten Grundstücke, die nicht Bauland sind. Sie dürfen entsprechend ihrem besonderen Charakter, zum Beispiel als landwirtschaftliche oder volkswirtschaftliche Grundstücke, genutzt und bei Respektierung der entsprechenden Pläne bebaut werden.

Bei Grundstücken außerhalb von Erschließungsgebieten (Urbanisationen), die noch nicht als Bauland ausgewiesen sind, dürfen Baugenehmigungen nur erteilt werden, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt werden:

– Der Antragsteller muss sich im Bauantrag ausdrücklich zur gleichzeitigen städtebaulichen Erschließung und Bauausführung bereit erklären.

– Er hat eine Bankgarantie für die auf ihn entfallenden Erschließungskosten zu stellen.

– Er muss die schriftliche Erklärung abgeben, dass der Bau nicht genutzt wird, bevor die städtebauliche Erschließung beendet ist.

– Bei Nichteinhaltung dieser Verpflichtungen verfällt die Bankgarantie; außerdem kann die Ingebrauchnahme des Neubaus verhindert werden.

– Schließlich muss bei Zuwiderhandlung auch mit dem Widerruf der Baugenehmigung ohne entsprechende Entschädigungsansprüche gerechnet werden.

VIII. Das spanische Gesetz über die Ordnung des Bauwesens – obligatorische Versicherungen

Das spanische Bauordnungsgesetz (Nr. 38/1999, Ley de Ordenación de la Edificación – LOE)17) trat am 6. Mai 2000 in Kraft. Durch dieses Gesetz werden die Haftungsverpflichtungen der Beteiligten bei Baumaßnahmen in Bezug auf ihren Umfang und ihre Dauer wie auch hinsichtlich der unterschiedlichen Art und Schwere der Baumängel völlig neu geordnet und geregelt.¹⁸⁾

1. Am Bau Beteiligte und ihre Haftung

Das neue Gesetz definiert erstmalig auch die am Bau Beteiligten und ihre Funktionen. Da gibt es den Bauträger (promotor), den Architekten (arquitecto) und Statiker (proyectista) sowie den Bauunternehmer (constructor), der gemäß Plan das Projekt durchführt. Der Bauunternehmer hat wiederum einen Bauleiter ( jefe de obra) zu benennen. Der Bauleiter wacht über die Bauarbeiten, insbesondere auch in technischer, ästhetischer, urbanistischer und umweltrechtlicher Hinsicht, unter Beachtung der Bauerlaubnis.

Weitere Beteiligte sind die Laboratorien, die die Qualitätsprüfung vornehmen und überwachen. Die Materiallieferanten (suministradores des productos) wie Zulieferer, Importeure und Baumärkte sind weitere Beteiligte, auf die das Gesetz eingeht. Deren Hauptaufgabe besteht darin, in jeder Hinsicht fehlerfreies Baumaterial zu liefern. Am Ende dieser Kette stehen die Eigentümer und Benutzer der zu errichtenden Bauten. Diese haben ein natürliches Interesse an einer mangelfreien Übergabe und an einem guten Erhaltungszustand. Schließlich war es das Hauptanliegen des Gesetzgebers, die Qualität der Neubauten auf ein hohes Niveau zu heben. Dem Architekten und Statiker mit akademischer Ausbildung kommt auch die Aufgabe des Koordinators für Sicherheit und Gesundheit auf Grund des Königlichen Dekrets 1627/1997 zu. Eine weitere gesetzliche Neuerung ist die Einführung eines so genannten Gebäudebuchs zur Regelung des Bauwesens. Das Gebäudebuch ist den Bauträgern oder Bauherren auszuhändigen.

Das Gesetz führt ein Haftungssystem ein, das nach der Art der Baumängel unterscheidet und jeweils verschiedene Haftungsfristen vorsieht:

– Die Haftung für strukturelle Baumängel als solche, die die Substanz betreffen und die Sicherheit des Gebäudes beeinträchtigen, beträgt zehn Jahre. Sämtliche am Bau Beteiligten haften.

– Die Haftung für Schäden, die die Bewohnbarkeit beeinträchtigen, und Mängel, die auf fehlerhaften Materialien und Installationen beruhen, beträgt drei Jahre. Alle am Bau Beteiligten haften.

– Die Haftung für Ausführungsmängel an Fertigstellungs- oder Ausbauelementen beträgt ein Jahr.

Fristbeginn ist jeweils die Abnahme des Bauwerks. Auch der Abnahmebegriff wird im Bauordnungsgesetz definiert. Nach Art. 6 LOE erfolgt die Abnahme des Werkes durch Übergabe, also Besitzübergabe an den Auftraggeber, und der Annahme des Werkes durch diesen als vetragsgemäß. Nach der Neuregelung muss die Abnahme von beiden Seiten förmlich schriftlich bestätigt werden. Nach der Abnahme ist der Auftraggeber nicht mehr berechtigt, die Nachbesserung bei der Abnahme bekannter oder erkennbarer Mängel zu fordern.

2. Obligatorische Versicherung

Neu ist insbesondere die Einführung einer obligatorischen Baumängelversicherung mit einem Direktanspruch des Bauherrn oder seines Rechtsnachfolgers gegen die Versicherung. Die Pflichtversicherung soll die Effektivität der neu geschaffenen Haftungsverpflichtungen absichern.

Weil aber die Einführung der obligatorischen Bauversicherung für alle drei Haftungsarten auf einmal die Baupreise übermäßig in die Höhe getrieben und die schon heiß laufende Baukonjunktur noch weiter erhitzt hätte, ist zunächst nur die wichtigste Versicherungspflicht – die für strukturelle Baumängel – mit ihrer zehnjährigen Dauer in Kraft getreten.

Wann die drei- und die einjährige Baumängelhaftung durch obligatorische Versicherungen abzusichern sind, verrät der Gesetzgeber noch nicht. Offensichtlich will man erst Erfahrungen mit der Versicherung der zehnjährigen Baustrukturmängelhaftung sammeln und deren Auswirkungen insbesondere auch auf das Preisgefüge im Bau prüfen.

Gewarnt durch seine Erfahrung mit zahlreichen, tatsächlich nicht greifenden Gesetzen, die vielfach von dem wirtschaftlich Stärkeren unbeachtet gelassen wurden, hat der spanische Gesetzgeber wirksame Kontrollkriterien in das Gesetz eingebaut. Ohne Vorlage der Versicherungspolicen darf der Notar keine Neubauerklärung mehr protokollieren und der Grundbuchführer diese nicht in das Grundbuch eintragen. Beides sind wichtige Bausteine bei der Vermarktung neu errichteter Immobilien.

Von einem Stillstand der Gesetzgebungsmaschinerie auf dem Bausektor kann trotz der hier geschilderten Maßnahmen keine Rede sein: Das nächste Gesetz ist bereits benannt und befindet sich im fortgeschrittenen Planungsstadium: der Código Técnico de la Edificación, zu deutsch etwa mit „Technisches Baugesetzbuch“ übersetzbar.

IX. Der Bauvertrag (contrato de construcción)

Partner dieses Vertrages sind einerseits der Bauherr und andererseits der Bauunternehmer. Die Bestimmungen der Art. 1588–1600 CC finden Anwendung. Auf standardisierte Bauverträge, die gegenüber Verbrauchern verwendet werden, finden zusätzlich die Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios – LCU (spanisches Verbraucherschutzgesetz)19) und die Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación (spanisches AGB-Gesetz)²⁰⁾ Anwendung.²¹⁾

Gegenstand des Vertrages ist die Errichtung eines Bauwerks, wobei den Plänen und Weisungen des Architekten sowie des Baumeisters auch hinsichtlich der zu verwendenden Materialien Folge zu leisten ist. Die Hauptverpflichtung des Bauherren besteht in der Zahlung des vereinbarten Preises. Der Vertrag kann frei ausgehandelt werden. Er bedarf nicht der öffentlichen Form. Üblicherweise untergliedern sich die Bauverträge in rechtliche Vereinbarungen und technische Leistungsbeschreibung.

Der von dem Bauherrn zu entrichtende Preis wird häufig in Form eines Festpreises bestimmt (precio alzado). In diesem Fall trägt der Auftragnehmer die Gefahr fehlerhafter Kalkulationen (Art. 1593 CC) und kann nur dann einen höheren als den vereinbarten Preis verlangen, wenn die Baupläne nachträglich mit Einverständnis des Bauherrn geändert werden und dies ein höheres Bauvolumen zur Folge hat. Die Genehmigung kann ausdrücklich oder konkludent erteilt werden; die Rechtsprechung stellt keine hohen Anforderungen an die Annahme einer konkludenten Genehmigung. Die Vereinbarung eines Festpreises hat für den Bauherrn den Vorteil, dass er die auf ihn zukommenden Kosten besser abschätzen kann. Zugleich sollte er bei der Vereinbarung von Festpreisen eine ständige Qualitätskontrolle durchführen, denn mitunter versuchen Bauunternehmer, durch die Verwertung minderwertiger Materialien ihren Gewinn zu maximieren.

In der Praxis anzutreffen ist auch, dass der Bauunternehmer anstelle eines Festpreises einen Aufschlag in Höhe von ca. 15% dieser Bausumme erhält (contrato de obra por administración). Haben die Parteien den Werklohn eingangs nicht bestimmt und können sie sich diesbezüglich nicht einigen, so richtet sich die Höhe der Regiekosten des Bauunternehmers nach dieser Methode. Bei Abschluss langfristiger Bauverträge vereinbaren die Parteien nicht selten Preisanpassungsklauseln, nach denen sich der Werklohn den vom Staat veröffentlichten Verbraucherpreisindizes anzupassen hat.

Soweit nichts anderes vereinbart ist, ist der Kaufpreis bei der Übergabe des Bauprojekts fällig (Art. 1599 CC). Der Tribunal Supremo hat dazu aber entschieden, dass für die Fälligkeit nicht die tatsächliche Übergabe, sondern die Errichtung der Escritura maßgeblich sei. Dieser Punkt sollte ausdrücklich im Bauvertrag festgelegt werden. Üblich ist in der Baupraxis, die Fälligkeit der Vergütung entsprechend dem Baufortschritt und auf der Grundlage der vom Architekten ausgestellten Bescheinigungen zu vereinbaren. In diesem Zusammenhang wird häufig gleichzeitig vereinbart, dass der Bauherr jeweils zwischen 5% und 10% der fälligen Teilbeträge als Sicherheit für die rechtzeitige und mangelfreie Erfüllung seitens des Bauunternehmers einbehält. Zeigen sich sodann innerhalb eines Jahres keine Mängel an dem Bauwerk, so zahlt der Bauherr dem Bauunternehmer den einbehaltenen Sicherheitsbetrag aus.

Zahlt der Bauherr den vereinbarten Werklohn nicht, steht dem Bauunternehmer ein ins Grundbuch eintragbares Präferenzrecht, also eine Art Bauhandwerkersicherungshypothek zu, das heißt, seine Forderung gemäß Art. 1922, 1923 CC ist im Verhältnis zu anderen Forderungen vorrangig zu befriedigen. Ferner kann der Bauunternehmer dem Bauherrn auf Grund des Präferenzrechts praktisch den Zutritt zum Gebäude bis zur Zahlung der vereinbarten Gegenleistung verwehren. Der Zahlungsanspruch des Bauunternehmers verjährt nach Art. 1964 CC in 15 Jahren.

Dem Bauherrn ist zu empfehlen, in den Bauvertrag einen bestimmten Fertigstellungstermin aufzunehmen, bei dessen Nichteinhaltung sich der Bauunternehmer zu einer täglichen Konventionalstrafe verpflichtet. Bei einer nachträglichen Planänderung muss sodann der Bauherr darauf achten, dass auch der Baufertigstellungstermin neu bestimmt wird, andernfalls greift die ursprünglich vereinbarte Konventionalstrafe auf Grund der veränderten Vertragsumstände womöglich nicht mehr. Ferner sollte im Vertrag geregelt werden, ob der Bauunternehmer auch Subunternehmer beauftragen darf oder nicht. Unbedingt sollte der Bauherr auch darauf achten, dass der Bauunternehmer eine Bauversicherung über eine bestimmte Mindestsumme zu Gunsten des Bauherren abschliesst, über die eventuelle Schadensersatzansprüche Dritter abgedeckt werden. Auf Grund des Art. 1597 CC ist bei Zweifeln darauf zu achten, dass der Bauunternehmer seine Lieferanten und Arbeiter auch bezahlt. Auch wenn dies bei Bauunternehmern nicht beliebt ist, ist es unter Umständen ratsam, zur Kontrolle der Seriosität und Leistungsfähigkeit des Bauunternehmers eine Bankbürgschaft zu verlangen. Dies um so mehr, wenn der Bauunternehmer vom Bauherrn verlangt, mit Vertragsunterschrift bereits eine Anzahlung zu leisten.

Gemäß Art. 1594 CC kann der Bauherr von der weiteren Durchführung jederzeit, das heißt auch nachdem mit dem Bau bereits begonnen wurde, ohne Angabe von Motiven Abstand nehmen. Im Gegenzug ist er dem Bauunternehmer gegenüber jedoch zur Bezahlung der verwendeten Baumaterialien und bereits geleisteten Arbeit verpflichtet und muss den Bauunternehmer ferner in Höhe des durch die Bauausführung erzielbaren Nutzens entschädigen, der von der Rechtsprechung zuletzt auf ca. 15%–17% des Bauvolumens bestimmt wurde.

X. Neubauerklärung

Die Bebauung eines Grundstücks muss dem Grundbuchamt durch eine notariell beurkundete Erklärung (declaración de obra nueva) zur Eintragung ins Eigentumsregister angezeigt werden. Gegenstand einer Neubauerklärung können sowohl bauliche Veränderungen sein als auch Neubauten jeglicher Art (Wohnhäuser, Geschäftslokale, Lagerhallen).

Die Einzelheiten sind in Art. 22 Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones22) und Art. 45 ff. Real Decreto 1093/1997 vom 4. Juli²³⁾ geregelt. Mit dieser Gesetzesreform soll sichergestellt werden, dass nur die Neubauten im Grundbuch eingetragen werden, die in Übereinstimmung mit dem spanischen Bauplanungs- und Bauordnungsrecht errichtet worden sind.

So müssen bei der notariellen Neubauerklärung die Baugenehmigung sowie eine vom zuständigen Architekten ausgestellte so genannte certificación de finalización de la obra (Baufertigstellungsbescheinigung) vorgelegt werden. Hierin muss der zuständige Architekt das errichtete Gebäude oder die vorgenommenen Veränderungen (bebaute Grundstücksfläche, bebaute Wohnfläche, Anzahl der Geschosse) detailliert beschreiben. Vor allem aber muss er bescheinigen, dass der Bau entsprechend dem genehmigten Projekt fertig gestellt worden ist. In der Regel wird der Architekt die Bescheinigung ausstellen, der auch das Projekt eingereicht hat bzw. die Bauleitung durchführt (siehe zu der Frage der Zuständigkeiten für die Ausstellung der Bescheinigung auch Art. 50 RD 1093/1997).

In den meisten Fällen wird die Neubauerklärung abgegeben, wenn die Bauarbeiten praktisch abgeschlossen sind. Sie kann aber auch schon zur Eintragung in das Eigentumsregister eingereicht werden, wenn sich das Gebäude noch im Bau befindet (obra en construcción). Die vom zuständigen Architekten in diesem Fall auszustellende Bescheinigung kann naturgemäß nicht bestätigen, dass der Bau entsprechend dem genehmigten Projekt fertig gestellt wurde, sondern nur, dass der beschriebene Bau dem genehmigten Projekt entspricht. Sobald der Bau beendet wird, muss die Fertigstellung notariell beurkundet werden, um im Grundbuch eingetragen werden zu können. Die Eintragung eines noch im Bau befindlichen Gebäudes wird häufig beim Bau von Mehrfamilienhäusern vorgenommen. So kann ein Bauträger nämlich bereits in einem sehr frühen Stadium die so genannte horizontale Aufteilung des Wohnungseigentums vornehmen und über die auf diesem Wege gebildeten einzelnen Wohneinheiten private Kaufverträge abschließen. Ein weiterer Vorteil der Eintragung eines noch nicht fertig gestellten Gebäudes liegt in der möglichen Steuerersparnis: Kauft der Erwerber vom Bauträger ein unbebautes Grundstück, fällt Mehrwertsteuer in Höhe von derzeit 16% an. Ist jedoch bereits ein Teil des Wohngebäudes im Grundbuch eingetragen, so fällt nur die Mehrwertsteuer in Höhe von derzeit 7% an.

Voraussetzung für die Eintragung des Gebäudes im Grundbuch ist die Zahlung einer Stempelsteuer in Höhe von 0,5% des in der notariellen Urkunde anzugebenden Neubauwertes.

XI. Baumängelhaftung

Eine Besonderheit des spanischen Bauhaftungsrechts24) ist die so genannte ruina-Haftung nach Artikel 1 591 CC. Dies bedeutet nicht den tatsächlichen Einsturz eines Bauwerks auf Grund von technischen Fehlern; ausreichend für die Haftung ist ein Zustand des Bauwerks, der den Verlust in der Zukunft erwarten lässt. Notwendig ist nicht, dass der gesamte Bau vom Baumangel betroffen ist. Ausreichend ist, wenn der Mangel wesentliche Teile des Bauwerks erfasst (ruina parcial). Die Rechtsprechung hat zu einer Ausdehnung des Anwendungsbereichs des Artikel 1 591 CC beigetragen. Der in Spanien tätige deutsche Bauunternehmer muss daher vertraute VOB-Vorstellungen weitgehend ausblenden, wie etwa über kurze Verjährungsfristen, und die spanisch-rechtlichen Besonderheiten wie die der ruina-Haftung mit der unabdingbaren und unendlich erscheinenden zehnjährigen Garantiefrist verinnerlichen.

XII. Wohn- und Geschäftsraumeigentum

Das Gesetz über horizontales Eigentum (Ley de Propiedad Horizontal) regelt in seinen 24 Artikeln die Einzelheiten des Rechts des Wohnungs- und Geschäftsraumeigentums.25)

Das spanische Wohnungseigentumsgesetz wurde im Jahre 1999 nahezu vollständig reformiert.²⁶⁾ Das Gesetz bezieht sich nicht nur auf Apartments, Garagen und Geschäftslokale, sondern auch auf Reihenhäuser und auf private Immobilienkomplexe (z. B. Urbanisationen). Diese privaten Immobilienkomplexe zeichnen sich nach dem Gesetz dadurch aus, dass verschiedene, in sich selbstständige Grundstücke oder Gebäude gemeinschaftliches Eigentum an anderen Installationen wie z. B. Straßen und Wegen innehaben. Auf Grund der gesetzlichen Neuregelung steht es diesen privaten Immobilienkomplexen frei, ob sie eine große Eigentümergemeinschaft bilden ober aber eine Gruppierung von verschiedenen Eigentümergemeinschaften. Unabhängig davon, in welcher Form sich diese privaten Immobilienkomplexe organisieren oder es gar zunächst ganz unterlassen, findet auf sie die Ley de Propiedad Horizontal Anwendung. Für die Gruppierung von Eigentümergemeinschaften und die privaten Immobilienkomplexe, die nach der Verabschiedung des neuen Gesetzes noch keine neue Organisationsform wählen, sind einige hier nicht zu erläuternde Besonderheiten zu bachten (Art. 24 Abs. 3 und 4 LPH).

Die Ley de Propiedad Horizontal ist in ihren Grundsätzen durchaus vergleichbar mit dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz. Es regelt, was man darf und was man nicht darf, ohne allzu sehr ins Detail zu gehen. Zu den Pflichten der Wohnungseigentümer gehört insbesondere auch die anteilige Zahlung von Strom, Steuern und Verwaltungskosten. Ein zentrales Anliegen dieser Gesetzesreform war unter anderem sicherzustellen, dass die Eigentümergemeinschaften auf möglichst effektive und schnelle Weise ihre offen stehenden Forderungen gegenüber ihren säumigen Eigentümern eintreiben können. So wurde im Wege der Reform ein vereinfachtes, beschleunigtes Gerichtsverfahren zur Eintreibung der Schulden säumiger Eigentümer eingeführt. Ferner ist der Notar bei Protokollierung eines Kaufvertrages über Wohnungseigentum nunmehr grundsätzlich verpflichtet, von dem Verkäufer die Vorlage einer vom Sekretär ausgestellten und vom Präsidenten der Eigentümergemeinschaft gegengezeichneten Bescheinigung über den aktuellen Saldenstand des Verkäufers gegenüber der Eigentümerversammlung zu verlangen. Sekretär und Präsident haften für die Richtigkeit der Bescheinigung. Im Wege der Gesetzesreform wurde das Prinzip der Einstimmigkeit für Entscheidungen der Eigentümerversammlung bezüglich bestimmter Punkte, wie zum Beispiel Aufzug, Hausmeister, zu Gunsten einer praktikablen Mehrheitsentscheidung von 3/5 weiter eingeschränkt (Art. 17 LPH). Auch wird die Bildung eines Rücklagenfonds nunmehr gesetzlich vorgeschrieben, und die Annahme des Amtes des Präsidenten wird zur Pflicht eines jeden Eigentümers erklärt.

In der notariellen Teilungserklärung (división horizontal ) werden die Gesamtanlage, das Gemeinschaftseigentum, die einzelnen Wohnungen, Geschäftslokale und Garagen beschrieben und genau bezeichnet. Die Bezeichnungen enthalten die Größe, die Angabe des Stockwerks und der dazugehörenden Räumlichkeiten wie Keller und Boden. Jedes Wohn- oder Geschäftseigentum erhält eine laufende Nummer. Wohnungen oder Geschäftslokale werden wie ein Grundstück im Grundbuch eingetragen. Im Errichtungstitel müssen auch die Quoten der einzelnen Apartments und Geschäftslokale im Verhältnis zur Gesamtanlage festgelegt werden.

Das oberste Organ der Eigentümergemeinschaft ist die Eigentümerversammlung. Der Präsident wird auf Grund einer Wahl aus den Reihen der Miteigentümer ernannt. Er darf das Amt nur in gewichtigen Ausnahmefällen ablehnen. Der Verwalter (kann auch eine juristische Person sein) muss, wenn er nicht Miteigentümer ist, besondere berufliche Qualifikationen vorweisen.

XIII. Timesharing in Spanien

Beim Timesharing27) geht es um die alljährlich wiederkehrende, zumindest einwöchige touristische Nutzung von Liegenschaften, zumeist Apartments, in organisierter Form für einen Zeitraum von mindestens drei Jahren. Die Rechtsidee, ein Ferienapartment nicht nur einer Person, sondern einer Mehrzahl von ihnen zu Eigentum oder zur Nutzung zu überlassen, basiert auf dem Erfahrungssatz, dass die Zeit der urlaubsmäßigen Apartmentnutzung in der Regel auf wenige Wochen des Jahres beschränkt ist und auch beschränkbar sein muss. Nachdem der Timesharingbranche in der Vergangenheit wegen zweifelhafter Werbemethoden und vielfach unlauterer Vertragsgestaltung nicht gerade der Ruf besonderer Seriosität anhaftet, hat der spanische Gesetzgeber auf Grund der entsprechenden EU-Richtlinie am 15. Dezember 1998 ein Timesharinggesetz erlassen.²⁸⁾ Dieses Gesetz regelt in verbraucherrechtlicher Hinsicht die Mindeststandards. Die Kernpunkte der lange erwarteten gesetzlichen Regelung sind Folgende:

Diejenigen Personen, die sich beruflich der Veräußerung von Timesharingrechten widmen, müssen für die Verbraucher eine umfassende Informationsbroschüre über die Timesharinganlage erstellen. Diese Broschüre muss unter anderem detaillierte Angaben über das Nutzungsrecht, seine Kosten und die Anbieter enthalten. Der Inhalt dieser Broschüre hat für den Anbieter verbindlichen, das heißt einklagbaren Charakter (Art. 8 Ley 42/1998).

Die Begründung und Errichtung des turnusmäßigen Nutzungsrechts hat in notarieller Form zu erfolgen und muss im Grundbuch eingetragen werden, bevor es vermarktet werden kann. Die Behörden erteilen die entsprechenden Nutzungsrechte erst nach einer umfassenden Prüfung der Vorschriften, inbesondere des Gewerberechts und des Tourismus.

Art. 9 Ley 42/1998 bestimmt die Mindestangaben, die der Kaufvertrag über das Timesharingrecht enthalten muss. So müssen die Verträge schriftlich und in der vom Erwerber gewünschten EU-Sprache abgefasst sein. Zusätzlich wird eine spanische Version übergeben. Auf Wunsch des Käufers ist der Vertrag notariell zu beurkunden, und zwar mit nachfolgender Einschreibung im Grundbuch. Nach Art. 10 Ley 42/1998 hat der Erwerber eines Timesharingrechts nach Vertragsabschluss für die Dauer von zehn Tagen ein freies Rücktrittsrecht. Anzahlungen dürfen während der Dauer des zehntägigen Rücktrittsrechts nicht verlangt werden. Geschieht dies gleichwohl, kann der Käufer – praktisch als Vertragsstrafe – die sofortige Rückzahlung des doppelten Betrages verlangen. Weisen die Vertragsangaben gegenüber dem gesetzlich vorgeschriebenen Mindestinhalt Informationslücken auf, so steht dem Erwerber ein über drei Monate andauerndes Vertragsauflösungsrecht zu. Der Betreiber der Timesharinganlage und Verkäufer des Timesharingrechts ist verpflichtet, in dem Vertrag ausdrücklich auf die dem Erwerber auf Grund des Art. 10 Ley 42/1998 zustehenden Rücktritts- und Auflösungsrechte hinzuweisen; tut er dies nicht, so kann der Erwerber von dem erwähnten drei Monate andauernden Vertragsauflösungsrecht Gebrauch machen. Rücktritt oder Vertragsauflösung gelten automatisch auch für etwaige Darlehensverträge, die in Absprache mit dem Veräußerer geschlossen worden sind.

Bezieht sich der Timesharingvertrag auf noch nicht fertig gestellte Objekte, so muss der Verkäufer eine Bankbürgschaft oder eine Versicherungspolice beibringen, um mit diesen die Rückzahlung der angezahlten Beträge für den Fall abzusichern, dass die Timesharinganlage zum Beispiel nicht zum vertraglich vorgesehen Zeitpunkt fertig gestellt werden kann (Art. 4.2 Ley 42/1998).

Der Anlagenbesitzer hat ferner umfassende Haftpflicht- und Gebäudeversicherungen abzuschliessen.

Die Timesharingrechte dürfen weder als multipropiedad bezeichnet werden noch als Eigentumsrecht, welcher Art auch immer. Sie haben von vornherein eine feststehende Laufzeit von bis zu fünfzig Jahren und erlöschen danach entschädigungslos.

Künftige Timesharinganlagen dürfen nur noch in der neuen im Gesetz 42/1998 geregelten Form begründet und verkauft werden. So sind denn nach Art. 2 des Gesetzes 42/1998 auch all diejenigen Klauseln, auf Grund deren der Verbraucher auf die ihm durch das Timesharinggesetz eingeräumten Rechte verzichtet, nichtig.

Die schon existierenden Timesharinganlagen können die Timesharingrechte zunächst weiterhin in der bei ihnen gewohnten Form als zum Beispiel Eigentumsanteil oder Nutzungsrecht über einen Vereins- oder Clubeintritt oder in sonstiger Form verkaufen. Sie sollen sich jedoch in einer Frist von zwei Jahren, soweit möglich, dem neuen Modell angleichen und müssen zumindest ihre eigene Funktionsweise im Grundbuch eintragen lassen. Andernfalls haben etwaige Käufer das Recht, die nach In-Kraft-Treten des Gesetzes 42/1998 abgeschlossenen Verträge aufzulösen und Schadensersatzansprüche geltend zu machen. Sie können die Betreiber der Timesharinganlage aber auch auf gerichtlichem Wege zur Grundbucheintragung verklagen.

XIV. Immobilienfonds

In jüngster Zeit wurden insbesondere auch von Banken und Sparkassen geschlossene Immobilienfonds errichtet,29)deren Portefeuille spanische Immobilien sind. Es handelt sich hierbei zumeist um Gewerbeimmobilien wie Einkaufszentren, Bürohäuser und Gewerbeparks, teils auch um Seniorendomizile. Angesichts des Immobilienbooms in Spanien und der günstigen Ertragslage wie auch der Wertsteigerungen der dort vorhandenen Immobilienobjekte ist mit einem weiteren Anwachsen von Immobilienfonds in Spanien zu rechnen. Geschlossene Spanien-Immobilienfonds werden überwiegend unter dem Gesichtspunkt steuersparender Kapitalanlagen aufgelegt.³⁰⁾

XV. Gewerbliche Mietverträge

Art. 3 des spanischen Mietvertragsgesetzes (LAU)31). regelt solche Mietverhältnisse, die Wohnraum nicht betreffen. Hierunter versteht man unter anderem gewerbliche Mietverhältnisse, solche mit Firmen, Angehörigen der freien Berufe, mit Handwerkern oder Kaufleuten. Für diese Mietverträge gilt das Prinzip der Privatautonomie im umfassenden Sinne.

In gewerblichen Mietverträgen finden sich in der Regel zahlreiche Ausschlussklauseln in Bezug auf Bestimmungen des Mietvertragsgesetzes. Das Gesetz selbst darf insgesamt nicht für unanwendbar erklärt werden. Deshalb sollte ein gewerblicher Mietvertrag weitgehend auf den Bestimmungen des spanischen Código Civil basieren, jedoch wesentliche Bestimmungen des Mietvertragsgesetzes ausschließen. Zwingenden Charakter haben folgende Bestimmungen:

– Stellung einer Kaution von zwei Monatsmieten bei Geschäftsraummieten;

– Recht einer jeden Vertragspartei, die Ausstellung eines schriftlichen Mietvertrages zu verlangen;

– prozessuale Bestimmungen.

Der Mieter hat beim Verkauf der Mietsache ein Vorkaufsrecht. Diese Bestimmung kann abbedungen werden. Der Mieter hat zudem das Recht, auch ohne Zustimmung des Vermieters das Geschäftslokal unterzuvermieten oder seine Vertragsposition auf einen Dritten zu übertragen. Bei teilweiser Untervermietung kann der Vermieter eine Mieterhöhung von 10%, bei Untervermietung des gesamten Lokals oder bei Übertragung der Vertragsposition (cesión) eine Mieterhöhung von 20% verlangen.

XVI. Immobilienmakler in Spanien

Was im spanischen Immobilienalltag längst Realität war – jedermann makelte und nicht nur offiziell zugelassene Immobilienmakler – hat kürzlich der spanische Gesetzgeber auch rechtlich abgesegnet: Mit dem Königlichen Dekret 4/200032) ist das Immobilienvermittlungsmonopol der Mitglieder der Berufskammer der Immobilienmakler – der Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) – fortgefallen. Den Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, einer angesehenen Kaste von Immobilienfachwirten mit abgeschlossenem Hochschulstudium und spezieller Immobilienprüfung, war 1969 – noch unter Francos Zeiten – ein Sonderstatus mit eigener Kammerzulassung eingeräumt worden. Neben Ärzten, Rechtsanwälten und Architekten – gleichfalls Angehörige von Berufskammern – war und ist das Sozialprestige der APIs groß, nicht zuletzt auf Grund erzielter guter Umsätze. Denn die spanische Immobilienbranche boomt seit Jahren, und ein Ende ist nicht absehbar.

Ausländische Immobilienmakler, teilweise mit Zulassung in Deutschland nach § 34c GewO, zumeist jedoch ohne Zulassung, hatten den spanischen Markt mit seinen guten Möglichkeiten schon längst entdeckt. Es waren seriöse und leider auch einige weniger seriöse Vermittler, die ihre Dienstleistungen anboten. Manch einer wurde wegen in Spanien betriebener Vermittlungstätigkeiten von den Berufskammern der APIs sogar strafrechtlich wegen des Delikts des intrusismo verfolgt, also unzulässiger Ausübung von kammereigenen Berufstätigkeiten.

Die Freiheit der Berufsausübung und der Wegfall von nicht mehr zeitgemäßen beruflichen Beschränkungen waren der Grund für den Erlass des Gesetzesdekrets. Es kann an dieser Stelle dahingestellt bleiben, ob die bisherige Regelung gegen EU-Recht verstieß. Die Behinderung der Dienstleistungsbranche der Makler durch anachronistische gesetzliche Regelungen ist jetzt beseitigt. Der Gesetzgeber vollzog etwas, was auf Grund von Verfassungsgerichtsurteilen bereits vorgezeichnet war, die Liberalisierung einer ganzen Berufsbranche. Es bleibt zu hoffen, dass die Berufsgruppe der Immobilienmakler in Zukunft auf Grund des Wegfalls der bisherigen Zulassungsvoraussetzungen nicht durch den nicht mehr zu beeinflussenden Hinzutritt „schwarzer Schafe“ an Seriosität verliert.

Deutsche Immobilienmakler brauchen deshalb aus dem Gesichtspunkt der Niederlassungsfreiheit in Spanien nicht mehr den Umweg über § 34c GewO zu gehen. In den Fällen von Maklertätigkeiten in Spanien empfiehlt sich stets die Gründung einer spanischen GmbH, deren Geschäftsgegenstand die Vermittlung von Immobilien wie auch verwandte Geschäftstätigkeiten, zum Beispiel Vermietung und Verpachtung, umfasst.³³⁾ Das Mindestgesellschaftskapital beläuft sich auf 500 000 Pesetas, also ca. 6 000 DM. Wer als Makler in Spanien tätig werden will, kann selbstverständlich auch Geschäftsführer dieser Gesellschaft sein. Dies gilt auch für ausländische, insbesondere für EU-Staatsangehörige.

XVII. Verbraucherschutzgesetze

Bauträgerfirmen, die geplante oder sich im Bau befindliche Wohnungen oder Einzelhäuser gegen Ratenzahlungen verkaufen, müssen auf Grund des Gesetzes 57/1968 vom 27. Juli 196834) hinsichtlich der angezahlten Beträge Versicherungen abschließen oder gesamtschuldnerische Bankbürgschaften beibringen, um im Falle verspäteter oder nicht erfolgter Fertigstellung den eingezahlten Betrag zuzüglich einer 6%igen Verzinsung zurückzahlen zu können. In dem Vertrag muss die entsprechende Bank oder Versicherung benannt werden, und der Bauträger ist verpflichtet, dem Käufer mit der Vertragsunterzeichnung die Garantieurkunde auszuhändigen. Die Vorauszahlungen müssen auf ein Sonderkonto eingezahlt werden, über das nur zur Erfüllung von Verträgen, die mit dem Wohnungsbau im Zusammenhang stehen, verfügt werden kann.

Durch Real Decreto 515/1989 vom 21. April 1989³⁵⁾ wurde eine Verbraucherschutzbestimmung erlassen, die spezielle Vorschriften für gewerbsmäßige und berufliche Vermietung und Verkauf von Wohnraum enthält und die Rechte des Verbrauchers garantieren soll. Geregelt wird unter anderem, welche Werbung bei Verkauf und Vermietung von Wohnungen zulässig ist und welche allgemeinen Geschäftsbedingungen und Vertragsklauseln verwendet werden dürfen.

Die Anbieter sind danach verpflichtet, eine genaue, dem tatsächlichen Zustand entsprechende Beschreibung des Objektes zu geben. Die Angaben müssen erkennen lassen, ob der Wohnraum bereits fertig gestellt ist oder sich noch im Bau befindet. Ist Letzteres der Fall, kann der Käufer verlangen, dass der Anbieter die entsprechenden Urkunden über Sicherheiten bei Ratenzahlungskauf nach dem Gesetz 57/1968 vorlegt.

1. Genaue Angaben zum Objekt und zur Anbieterfirma

Nach Art. 4 RD 515/1989 haben die Anbieter von Wohnraum eine Fülle von Daten zu offenbaren, insbesondere ihren Namen oder Firmennamen, Firmensitz und gegebenenfalls die Eintragung in das Handelsregister. Weiter haben sie den genauen Lage- und Bauplan des angebotenen Vertragsobjektes vorzulegen unter Angabe der Nutzfläche, einer Beschreibung des Gebäudes, in dem der Wohnraum liegt, der Gemeinschaftseinrichtungen und der Nebenleistungen. Daneben müssen die beim Bau verwendeten Materialien angegeben und die Installationspläne für Elektrizität, Wasser, Gas, Strom, Heizung, Abwasser sowie Wärme- und Schallisolierung vorgelegt werden. Außerdem sind die Baugenehmigung und alle sonstigen baurechtlichen Bescheinigungen vorzulegen, bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung mit Hausordnung.

2. Angaben zum Vertrag

Der Kaufpreis muss als Gesamtkaufpreis angegeben werden, der alle anfallenden Steuern, Gebühren und Honorare, auch das des Agenten, umfasst. Das RD 515/1989 enthält einige Bestimmungen über die Vertragsgestaltung. So müssen insbesondere Vertragsunterlagen für Kauf und Miete der Wohnung mit der gebotenen Klarheit abgefasst sein. Auf Dokumente oder Texte, die nicht vor oder bei Vertragsunterzeichnung vorliegen, darf nicht verwiesen werden.

Ergänzend zu den Verbraucherschutzbestimmungen der autonomen Regionen kommt das RD 515/1989 zur Anwendung. Die Vorschriften über die Gestaltung von Vertragsklauseln sowie die Einklagbarkeit von Angaben über Wohnraum in der Werbung gelten unmittelbar in ganz Spanien.

Ein Verstoß gegen die Regelungen kann entsprechend dem Verbraucherschutzgesetz (LCU) je nach Schwere des Verstoßes mit Strafen von über 100 Mio. Pesetas geahndet werden. Ferner sind im Wege der Reform des Strafrechts mit den Art. 282–284 CP (Código Penal) drei neue Strafvorschriften eingeführt worden, die dem Verbraucherschutz dienen.

3. Spanisches AGB-Gesetz

Nicht zuletzt ist in diesem Zusammenhang noch auf das Gesetz 7/1998 vom 13. April 1998³⁶⁾über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen hinzuweisen, mit dem die LCU teilweise reformiert wurde, und das spanische Recht der allgemeinen Geschäftsbedingungen nun dem deutschen Recht der allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBG-Gesetz) stark ähnelt. Bei missbräuchlichen Klauseln ist daher anhand des neuen Gesetzes zu überprüfen, ob die Vertragsklauseln nichtig sind.

XVIII. Steuerrecht der Immobilie

Das deutsch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen weist in Abt. 6 Abs. 1 DBA dem Belegenheitsstaat die Besteuerung von Grundbesitz zu. Der deutsche Fiskus hat jedoch auf Grund von Art. 23 Abs. 1 Buchst. b Doppelbuchst. ee DBA ein eigenes Besteuerungsrecht hinsichtlich aus Spanien stammender Immobilieneinkünfte, sofern dies nicht zu einer in Spanien gelegenen Betriebsstätte tatsächlich gehört; selbstverständlich wird die spanische Steuer angerechnet.37)

Bei dem Erwerb, dem Halten und der Veräußerung von Immobilien sind folgende Steuerarten möglich:

1. Mehrwertsteuer

Die Veräußerung von Immobilien durch ein Unternehmen unterliegt der Mehrwertsteuer (impuesto sobre el valor añadido).³⁸⁾ Der allgemeine Steuersatz beträgt 16% (tipo general ).

Die Veräußerung von Wohnimmobilien beläuft sich auf 7%. Diese Ermäßigung bezieht sich auch auf die zum Wohnhaus oder zur Wohnung gehörige Garage; sie gilt jedoch nicht bei Baugrundstücken.

2. Spanische Stempelsteuer

Auf Grund der spanischen Stempelsteuer (impuesto sobre actos jurídicos documentados – AJD) wird der Immobilienerwerb vom Unternehmer zusätzlich mit dieser Steuer (0,5%) belegt.³⁹⁾

3. Sonderbesteuerung nicht ansässiger Gesellschaften

Hält eine ausländische, nicht ansässige Gesellschaft eine spanische Immobilie, so unterliegt dies einer jährlichen Sondersteuer⁴⁰⁾ in Höhe von 3% des Katasterwertes (gravamen especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes), Art. 32 LIRPFN.⁴¹⁾

Gesellschaften aus Staaten mit Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien können Befreiung von dieser Steuer beantragen, nicht jedoch Gesellschaften aus so genannten Steueroasen, Ländern wie Liechtenstein, Panama, Gibraltar, Britische Kanalinseln, etc.

4. Grunderwerbsteuer

Sind Privatpersonen Veräußerer, fallen grundsätzlich 6% Grunderwerbsteuern (ITP) an. Die spanische Verkehrsteuer, die Steuer auf die Übertragung von Vermögenswerten, ist in dem Königlichen Dekret 1/1993 vom 24. September 1993 geregelt.⁴²⁾ Der Steuersatz beläuft sich auf 6%, in Katalonien, Murcia und den Balearen auf 7%.

5. Einkommensteuervorauszahlung des nicht ansässigen Verkäufers

Hat der Verkäufer keinen Wohnsitz in Spanien (residencia), so muss der Immobilienkäufer 5% des Kaufpreises als à-conto-Zahlung einbehalten und binnen 30 Tagen an das zuständige spanische Finanzamt abführen.⁴³⁾ Der Nachweis der steuerlichen Ansässigkeit ist in Form einer besonderen Bescheinigung zu erbringen mit der Bezeichnung certificado de residencia fiscal en España. Diese Regelung gilt nicht für Immobilien, deren Eigentümer der Verkäufer am 31. Dezember 1996 war. Voraussetzung hierfür ist weiter, dass die Immobilie seit dem 31. Dezember 1996 keine Wertverbesserungen beispielsweise durch bauliche Maßnahmen oder durch eine Neubauerklärung erfahren hat.

6. Gemeindliche Wertzuwachssteuer

Die gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalía) ist in Art. 107 des Gesetzes über las haciendas locales im Einzelnen geregelt. Sie obliegt dem Verkäufer und gilt bei allen Vermögensübertragungen, also nicht nur unter Lebenden, sondern fällt zusätzlich auch zur Erbschaft- und Schenkungsteuer an.⁴⁴⁾

7. Grundsteuer

Die Grundsteuer (IBI) beläuft sich auf ca. 1% des Katasterwertes. Der Katasterwert wird von der Steuerverwaltung jeweils fortgeschrieben.⁴⁵⁾

¹⁾Deutsche Übersetzung bei Peuster, Spanisches Zivilgesetzbuch (Código Civil), 1979.

²⁾Vgl. hierzu Jacoiste/Javier, NJW 1966, 1009.

³⁾Vgl. hierzu Frankenheim, Das deutsche Grundbuch und das spanische Eigentumsregister, 1985, S. 53 ff.

⁴⁾Vgl. hierzu Löber, Grundeigentum in Spanien, 6. Aufl., 2000, 153 ff.

⁵⁾Entscheidung der Generaldirektion für Register und Notariate v. 15. 3. 2000 in Sachen – Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado en contestación a la consulta formulada por el Notario Alemán Dr. Burckhardt Löber.

⁶⁾Vgl. zu diesem Themenkomplex Meyer, ZfIR 2000, 431, 432.

⁷⁾Vgl. hierzu Löber (Fußn. 4), S. 117 ff.

⁸⁾Vgl. hierzu Hellmann, Immobilienkauf nach spanischem Recht, 1999, S. 85 ff.

⁹⁾Gesetz über städtische Miet- und Pachtverträge, Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), Gesetz 29/1994 v. 24. 11. 1994, BOE Nr. 282 v. 25. 11. 1994.

¹⁰⁾Hypothekengesetz, Ley Hipotecaria (LH), Gesetz v. 8. 2. 1946, BOE Nr. 58 v. 27. 2. 1946.

¹¹⁾Vgl. hierzu Löber, Ausländer in Spanien, 5. Aufl., 2000, S. 61 ff.; Meyer, ZfIR 2000, 431, 432.

¹²⁾Ausführungsverordnung zum Hypothekengesetz, Reglemento de la Ley Hipoteccaria (RH), Decreto v. 14. 2. 1947, BOE Nr. 106 v. 16. 4. 1947, zuletzt umfassend geändert am 4. 9. 1998.

¹³⁾Real Decreto über das Katasteramt (sobre Coordinación del Catastro Topográfico Parcelario con el Registro de la Propiedad Inmobiliaria), RD 1030/1980 v. 3. 5. 1980, BOE Nr. 131 v. 31. 5. 1980.

¹⁴⁾Gesetz 13/1996 v. 30. 12. 1996, mit dem steuerliche, administrative und soziale Maßnahmen ergriffen werden, BOE Nr. 315 v. 31. 12. 1996.

¹⁵⁾Küstengesetz, Ley de Costas, Gesetz 22/1988 v. 28. 7. 1988, BOE Nr. 181 v. 29. 7. 1998.

¹⁶⁾Gesetz über Boden und Wertbestimmungen, Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones (LRSV), Gesetz 6/1998 v. 13. 4. 1998, BOE Nr. 89 v. 14. 4. 1998., das so genannte Bau-, Boden- und Bewertungsgesetz, erlassen.

¹⁷⁾Gesetz über die Ordnung des Bauwesens, Ley de ordenación de la edificación (LOE), Gesetz 38/1999 v. 5. 11. 1999, BOE v. 10. 11. 1999.

¹⁸⁾Vgl. hierzu González Pérez, Comentarios a la Ley de Ordenación de la Edificación, 1999.

¹⁹⁾Verbraucherschutzgesetz, Ley General Para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LCU), Gesetz 26/1984 v. 19. 7. 1984, BOE Nr. 176 v. 24. 7. 1984.

²⁰⁾AGB-Gesetz, Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación v. 13. 4. 1998, BOE Nr. 89 v. 14. 4. 1998.

²¹⁾Vgl. hierzu Fischer, Verbraucherschutz im spanischen Vertragsrecht im Lichte der europäischen Rechtsangleichung, 2000.

²²⁾Gesetz über Boden und Wertbestimmungen, Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones (LRSV) Gesetz 6/1998 v. 13. 4. 1998, BOE Nr. 89 v. 14. 4. 1998.

²³⁾Real Decreto, welches die Ergänzungsnormen zur Durchführungsverordnung zum Hypothekengesetz über die Eintragungen von Verfügungen städtebaulicher Natur im Grundbuch verabschiedet (por el que se aprueban las normas complementarias al reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística), RD 1093/1997 v. 4. 7. 1997, BOE Nr. 175 v. 23. 7. 1997.)

²⁴⁾Vgl. hierzu Immerschmitt, Die Haftung des Bauunternehmers für Mängel, 1999, S. 9 ff.

²⁵⁾Vgl. hierzu allgemein Löber/Perez, Wohnungseigentum in Spanien, 4. Aufl., 2000.

²⁶⁾Gesetz 8/1999, welches das spanische Wohnungseigentumsgesetz, Ley 49/1960 de 21 de Julio sobre Propiedad Horizontal (LPH) nahezu vollständig reformiert, Ley de Reforma v. 6. 4. 1999, BOE Nr. 84 v. 8. 4. 1999.

²⁷⁾Vgl. hierzu Schomerus, Time-Sharing in Spanien, 1999.

²⁸⁾Timesharinggesetz, Ley 42/1998 Derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias v. 15. 12. 1998, BOE Nr. 300 v. 16. 12. 1998.

²⁹⁾Vgl. hierzu allgemein Lauer, Immobilienfonds mit Auslandsbezug, IWB Gruppe 8, S. 193 ff.

³⁰⁾Vgl. hierzu Jäschke, Probleme der einkommensteuerlichen Behandlung geschlossener Immobilienfonds, 1997.

³¹⁾Gesetz über städtische Miet- und Pachtverträge, Ley de Arrendamientos Urbanos, Gesetz 29/1994 v. 24/11/94, BOE Nr. 282 v. 25. 11. 1994

³²⁾Real Decreto, Ley de Medidas Urgentes de Liberalización en el Sector Inmobiliario y Transportes, RD 4/2000 v. 23. 6. 2000, BOE Nr. 15 v. 24. 6. 2000.

³³⁾Vgl. hierzu Löber/Wendland/Fröhlingsdorf, Die neue spanische GmbH, 1998, S. 132 ff.

³⁴⁾Gesetz über Vorauszahlungen beim Bau und Verkauf von Wohnraum („Avalgesetz“), Ley que regula la Percepción de Cantidades Anticipadas en la Construcción y Venta de Viviendas, Gesetz 57/1968 v. 27. 7. 1968, BOE Nr. 181 v. 29. 7. 1968.

³⁵⁾Real Decreto über den Schutz der Verbraucher hinsichtlich der zu verschaffenden Information bei Kauf- und Mietverhältnissen (sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la Información a suministrar en la Compraventa y Arrendamiento), RD 515/1989 v. 21. 4. 1989, BOE Nr. 117 v. 17. 4. 1989.

³⁶⁾AGB-Gesetz, Ley sobre Condiciones Generales de la contratación, Gesetz 7/1998 v. 13. 4. 1998, BOE Nr. 89 v. 14. 4. 1998.

³⁷⁾Vgl. hierzu Selling, Handbuch des spanischen Steuerrechts, 1986, S. 37 ff.

³⁸⁾Vgl. hierzu Wolf, in: Courage/Dechant/González/Lampreve/Wolf, Steuerfibel Spanien, 2000, S. 105 ff.

³⁹⁾Vgl. hierzu Lampreve, in: Courage/Dechant/González/Lampreve/Wolf (Fußn. 38), S. 65 ff.

⁴⁰⁾Vgl. hierzu González, in: Courage/Dechant/González/Lampreve/Wolf (Fußn. 38), S. 19 ff.

⁴¹⁾Einkommensteuergesetz für Nichtresidente, Ley del impuesto sobre la Renta de no Residentes y Normas Tributarias (LIRPFN), Gesetz 41/1998 v. 9. 12. 1998, BOE Nr. 295 v. 10. 12. 1998; siehe die deutsche Fassung des Nicht-Residenten-Gesetzes (Einkommensteuer) in: Courage/Dechant/González/Lampreve/Wolf (Fußn. 38), S. 127 ff.

⁴²⁾Vgl. hierzu Lampreve (Fußn. 39), S. 65 ff.

⁴³⁾Vgl. Art 24.2. Abs. 1 des Gesetzes 41/1998; siehe die deutsche Fassung des Nicht-Residenten-Gesetzes (Einkommensteuer) in: Courage/Dechant/González/Lampreve/Wolf (Fußn. 38), S. 127 ff.

⁴⁴⁾Vgl. hierzu González (Fußn. 40), S. 75 ff.

⁴⁵⁾Vgl. hierzu González (Fußn. 40), S. 73 ff.l. hierzu González (Fußn. 40), S. 73 ff.