Stuttgart - Der deutsche Markt für Immobilientransaktionen hat sich seit dem Tief der Jahre 2008 und 2009 deutlich erholt und ist zu den Standards tendenziell verkäuferfreundlicher Regelungen vor Einsetzen der Wirtschafts- und Finanzkrise zurückgekehrt. Investitionen sollten auch im laufenden Jahr sehr attraktiv bleiben und es werden hohe Kapitalzuflüsse in den Immobilienmarkt erwartet.

Das sind zentrale Ergebnisse der vierten "CMS Real Estate Deal Point Study". CMS Hasche Sigle hat systematisch die Vertragsklauseln von rund 360 betreuten Transaktionen der vergangenen fünf Jahre ausgewertet.

"Seit 2009 hat sich die Transaktionszahl deutlich erhöht und wir können nicht nur von einem stabilen, sondern einem weiter aufstrebenden Markt ausgehen", so Dr. Volker Zerr, Immobilienrechtsexperte und Partner bei CMS Hasche Sigle. Wesentliche Gründe seien die weiter verbesserte gesamtwirtschaftliche Lage und die guten Finanzierungsbedingungen. "Die Ergebnisse zeigen deutliche Markttrends in den untersuchten Kategorien Asset-Klassen, Kaufpreisfinanzierung, Gewährleistungen und Garantien sowie Haftungsbeschränkungen."

Gut gefüllte Kassen

Im Zuge der wirtschaftlichen Erholung hat sich die Möglichkeit, Fremdkapital aufzunehmen, erheblich verbessert. Während der Anteil der fremdfinanzierten Transaktionen in Krisenzeiten auf etwa ein Drittel zurückgegangen war, hat er in den Folgejahren wieder deutlich zugenommen und hat im Jahr 2013 sogar bei mehr als 70 Prozent gelegen. In den vergangenen Jahren ist auch eine hohe Marktpräsenz von Investoren mit starker Eigenkapitalbasis wie institutionelle Anleger, geschlossene Fonds und eigenkapitalstarke Family Offices zu verzeichnen.

Nationale Investoren dominieren

Aufgeschlüsselt auf die Herkunft verstetigt sich der Trend zur Dominanz heimischer Investoren: Lag der Anteil internationaler Akteure 2008 noch bei rund zwei Drittel, kommen die Käufer seither nur noch zu einem Drittel aus dem Ausland.

Core-Objekte stark gefragt, weiter hohe Anzahl von Büroimmobilien-Deals, verstärkt auch Transaktionen mit Wohn- und Logistikimmobilien

Seit 2010 besteht eine wachsende Nachfrage nach langfristig vermieteten Core-Objekten. Dies bedingt einen ansteigenden Anteil von Einzelobjekt-Transaktionen und einen Rückgang von Portfolio-Transaktionen auf etwa ein Drittel.

Zwischen 2009 und 2012 ist der Anteil der Büroimmobilien-Transaktionen stetig gestiegen. Auch im Jahr 2013 waren gut ein Drittel aller Deals Büroimmobilien-Transaktionen. Eine neue Zunahme ist bei gehandelten Wohnimmobilien festzustellen: Hier hat sich der Anteil seit 2011 auf 26 Prozent nahezu verdoppelt. Eine zunehmende Bedeutung spielen auch Logistik-Immobilien - ihr Anteil an den Transaktionen ist seit 2009 konstant gestiegen auf zuletzt durchschnittlich acht Prozent. Der Anteil der Einzelhandelsimmobilien ist nach einem Aufwind in den Jahren 2009 bis 2011 dagegen wieder etwas rückläufig.

Verkäufer stärker im Vorteil

Verkäufer im Markt für Immobilientransaktionen können ihre Positionen verstärkt durchsetzen. Dies zeigt sich beispielsweise an Klauseln, die eine Bagatellgrenze beziehungsweise eine Mindest-Freigrenze für Garantieansprüche des Käufers vorsehen (De-minimis und Basket): Mit etwa einem Drittel liegen sie deutlich über dem Niveau von 2009 (etwa zehn Prozent). Ebenfalls viel häufiger vereinbart werden Haftungshöchstgrenzen (Caps). Ihr Anteil ist von unter einem Drittel in 2009 auf rund zwei Drittel gestiegen. Dr. Volker Zerr: "Ein Grund dafür ist, dass die Verkäufer aus ihrer derzeit starken Verhandlungsposition häufiger in der Lage sind, ihre Haftung für Garantien der Höhe nach zu beschränken."

Den Verkäufern kommt zudem die günstige Entwicklung der Verjährungsfristen zugute: Der Anteil der Transaktionen mit vertraglichen Verjährungsfristen für Gewährleistungsansprüche von mehr als 18 Monaten hat in den vergangenen vier Jahren mit durchschnittlich zwei Dritteln auf einem konstant hohen Niveau gelegen. Im gleichen Zeitraum ist der Anteil der Transaktionen gesunken, bei denen keine Begrenzung der gesetzlichen Verjährungsfristen vereinbart wurde. Verkäufer konnten nahezu immer eine Verkürzung durchsetzen. Transaktionen mit einer Verjährungsfrist von zwölf bis 18 Monaten blieben bei durchschnittlich 16 Prozent etwa gleich, Deals mit einer kurzen Verjährungsfrist von höchstens zwölf Monaten halbierten sich dagegen von 14 Prozent in 2012 auf sieben Prozent in 2013.