BRINKMANN & PARTNER und HENNINGSMEIER: Insolvenzverwalter sehen große Entwicklungsmöglichkeiten für Grundstück des ehemaligen IBM-Campus
- Abriss der Gebäude für Neuanfang unerlässlich - Denkmalschutz und hoher Sanierungsbedarf halten Investoren von Erwerb der Immobilie ab - Kosten für Grundsanierung der maroden Bausubstanz übersteigen mögliche Mieteinnahmen -
Frankfurt a. M./ Eschborn/Stuttgart, 18.04.2013. Die Insolvenzverwalter über die Grundstücke und Gebäude des Carré 5 in Stuttgart-Vaihingen - bekannt als ehemaliger IBM-Campus - sehen große Entwicklungschancen für das Gelände. Rechtsanwältin Claudia C. E. Jansen in Bürogemeinschaft mit der Kanzlei BRINKMANN & PARTNER und Rechtsanwalt Dr. Stephan Schlegel von der Kanzlei HENNINGSMEIER Rechtsanwälte sind als Insolvenzverwalter überzeugt, dass ein Neuanfang für das Areal nur durch einen Abriss der unter Denkmalschutz stehenden, inzwischen maroden fünf Pavillons auf dem Campus möglich ist. Dies haben die Verwalter zuletzt in einem konstruktiven Gespräch mit der Stadt Stuttgart Ende Februar 2013 deutlich gemacht, bevor sie Ende März 2013 die entsprechenden Abrissanträge gestellt haben.
Die Insolvenzverwalter sahen sich zu diesem Schritt gezwungen, nachdem alle Versuche gescheitert waren, die Immobilie einer wirtschaftlich sinnvollen sowie Kosten tragenden Nutzung zuzuführen und sie zu verkaufen. Die Gebäude stehen seit dem Auszug von IBM im Jahr 2009 leer. Die sechs Objektgesellschaften, die Eigentümer der Gründstücke sind, haben im Sommer 2011 Insolvenz angemeldet. Seitdem haben die Verwalter und Gläubigerbanken - unter Einschaltung des namhaften Immobiliendienstleisters Jones Lang LaSalle und der für die technische Beurteilung des Objektes beauftragten Firma Drees & Sommer - intensive Vermarktungsbemühungen unternommen. „Allein Jones Lang LaSalle hat über 60 potentielle Investoren aus dem In- und Ausland angesprochen. Das Interesse war gleich Null. Kein Investor war bereit, ein Kaufgebot abzugeben“, sagt Insolvenzverwalterin Jansen.
Als wesentliches Hindernis für den Verkauf des rd. 194.000 m² großen Geländes hat sich der bestehende Denkmalschutz an den Gebäuden mit rd. 40.000 m² Büroflächen erwiesen. Neben den besonderen Denkmalschutzvorgaben, die von Investoren zu berücksichtigen sind, müssen hohe Investitionen für die Sanierung und Modernisierung der inzwischen maroden Gebäude aufgebracht werden. Zudem entsprechen die über 40 Jahre alten Gebäude nicht mehr dem heutigen energetischen Standard aufgrund mangelnder Isolierung, hohem Energieverbrauch, fehlender Öffnungsmöglichkeit der Fenster und Raumklimatisierung. Insolvenzverwalter Dr. Schlegel betont: „Auch das Ergebnis einer von uns eingeholten Machbarkeitsstudie zeigt, dass nach einer erfolgten Sanierung und Modernisierung der Gebäude nicht mit einem Ertrag aus der Vermietung zu rechnen wäre.“
Probleme bei der Versorgung und Erschließung des gesamten Areals lassen einen Verkauf von Teilflächen nicht zu. So erfolgt z. B. die Versorgung des gesamten Geländes mit Strom, Wasser und Gas, von einem Pavillon aus. Auch vor diesem Hintergrund sowie einer schlechten Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr haben potentielle Investoren kein Interesse gezeigt.
Die Insolvenzverwalter stehen seit dem Jahr 2011 mit verschiedenen Behörden der Stadt Stuttgart, u.a. auch mit Baubürgermeister Matthias Hahn, in Kontakt. In diversen Gesprächen wurden Nutzungs- und Entwicklungsmöglichkeiten der Immobilie mit den Behördenvertretern erörtert und die intensiven Vermarktungsbemühungen dargelegt. Die Stadt Stuttgart selbst hat nach eigener Prüfung gegenüber den Insolvenzverwaltern kein Interesse am Erwerb des Areals bekundet.
Sofern die Stadt Stuttgart die Abrissanträge unter Aufhebung des Denkmalschutzes nicht bis Anfang Juli 2013 genehmigt, sind die Insolvenzverwalter gezwungen, die Immobilien aus dem Insolvenzbeschlag freizugeben. Dies bedeutet, dass sie damit die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis aufgeben. Hierzu sehen sie keine Alternative, nachdem die Gläubigerbanken angekündigt haben, ab Ende Juni für die Finanzierung der Immobilien nicht weiter einzustehen. Bislang haben die Gläubigerbanken die Kosten für die Unterhaltung des Gesamtareals und die Verkehrssicherung bezahlt. Unter den gegebenen Umständen des bestehenden Denkmalschutzes und der vergeblichen Vermarktungsversuche sehen sie keine Perspektive für die Entwicklung der erheblich sanierungsbedürftigen Immobilie am Wirtschaftsstandort Stuttgart.
Die insolventen Objektgesellschaften verfügen über keine Mittel, um die Kosten u. a. für Heizung, Wachdienst, Pflege der Außenanlagen und der Verkehrssicherung während des Leerstandes nach dem 30.06.2013 zu tragen. Damit werden zwangsläufig die Gebäude nach der Freigabe dem Verfall preisgegeben. Käme es zu diesem worst case-Szenario, müsste die Stadt Stuttgart bzw. die Polizeiverwaltung für die Einhaltung der Verkehrssicherung sorgen. Gerade diesen Fall wollen die Insolvenzverwalter mit der Genehmigung der Abrissanträge vermeiden.
Die ehemalige IBM-Hauptverwaltung wurde von dem bekannten Architekten Egon Eiermann in den Jahren von 1969 bis 1972 gebaut und steht seit dem Jahr 2000 unter Denkmalschutz. Seit dem Auszug von IBM stehen die Gebäude leer. Projektentwickler sehen nach Abriss der Gebäude in dem großen Gelände in unmittelbarer Nähe zur Autobahn ein attraktives Grundstück für Firmenansiedlungen.