Buse Heberer Fromm

· Amtsgericht wendet neue BGH-Rechtsprechung an

· Schuldnerrechte gestärkt

Frankfurt, 8. Juni 2010 – Das Amtsgericht Schwedt/Oder hat auf Antrag der Kanzlei Buse Heberer Fromm durch einstweilige Anordnungen vom 2.6.2010 (3C 84/2010 und 3C 85/2010) die Zwangsvollstreckung aus acht notariellen Grundschuldbestellungen gestoppt und damit die Schuldnerrechte gestärkt.

Die Titel erreichen zusammen einen Wert von rund 15 Millionen Euro und waren zugunsten verschiedener Banken bestellt worden. In der Folge waren sie aber alle an die Westend Olympic GmbH abgetreten worden. Rechtsanwalt Michael Banhardt, Partner der Kanzlei Buse Heberer Fromm am Standort Berlin, hält die Entscheidung für wegweisend, weil das Gericht sich entsprechend der Argumentation seiner Kanzlei auf das brandaktuelle Urteil des Bundesgerichtshofs vom 30.3.2010 bezieht (XI ZR 200/09).

"Die Beschlüsse des AG Schwedt sind bahnbrechend und werden eine Lawine ins Rollen bringen", so Banhardt. Die Westend Olympic GmbH, ein Treuhandunternehmen der Lone Star Gruppe, hatte sich vergeblich gegen den Antrag mit der Begründung zur Wehr gesetzt, dass "der Handel mit notleidenden Forderungen faktisch unmöglich würde".

Diese Einschätzung des Lone Star Unternehmens könnte zutreffen, jedenfalls bezogen auf die rüde Art und Weise des Umgangs der neuen Gläubiger mit den Schuldnern, wie er oft zu beobachten ist: Der Bundesgerichtshof hatte ausgeführt, dass Forderungen abtretende Banken verpflichtet seien, die ihr durch den Sicherungsvertrag auferlegten Bedingungen an den Erwerber der Grundschuld weiterzugeben (a.a.O., Rn. 38). Da dieser Sicherungsvertrag ein zweiseitiger Vertrag sei mit Rechten und Pflichten des Sicherungsgebers und des Sicherungsnehmers, mithin auch des Kreditnehmers (Sicherungsgebers), verlangt der BGH im Zuge der Übernahme des Sicherungsvertrags auch die Zustimmung des Kreditnehmers, an der es vielfach fehlt. Dann aber, so weist der BGH den Weg, muss " ein Schuldner, der den Übergang der titulierten Forderung auf den Vollstreckungsgläubiger für unwirksam hält, die in diesem Verfahren vorgesehenen Rechtsbehelfe nach §§ 732,768 ZPO ergreifen" (a.a.O., Rn. 39). Dabei sei ohne Einschränkung auch die nachträgliche Erhebung der Rechtsbehelfe zulässig (a.a.O.).

Die Bau- und Wohnungsgesellschaft mbH Angermünde (BWG Angermünde), eine der Antragstellerinnen in den beiden Verfahren, wehrt sich in einer heftigen Auseinandersetzung schon seit über zwei Jahren gegen den Finanzinvestor aus Übersee. Ihre Immobilien finanzierenden Kredite waren im Jahre 2004 von den ursprünglich finanzierenden Banken über den Umweg der Hypo Real Estate AG und komplizierte rechtliche Konstruktionen auf eine Firma in einem karibischen Steuerparadies übertragen worden. Die jetzige Inhaberin der Grundschulden, die oben genannte Westend Olympic GmbH, hat kein nennenswertes eigenes Vermögen - geschweige denn eine Banklizenz - und fungiert als Treuhänder für das Karibikunternehmen. Im Zuge erhobener Vollstreckungsgegenklagen erwirkte die BWG Angermünde im Frühjahr 2009 zwei Einstellungsbeschlüsse ohne Sicherheitsleistung. Hierüber haben am 26.3.2009 auf Seite 17 die Immobilienzeitung und am 16.4.2009 auf Seite 19 die Frankfurter Allgemeine Zeitung berichtet. Die Hauptverfahren sind noch nicht abgeschlossen, aber zwischenzeitlich hat das zuständige Landgericht eine Sicherheitsleistung angeordnet, die der BWG Angermünde Probleme bereitet.

"Für die BWG Angermünde war es eine glückliche Fügung, dass der BGH jetzt so klare Worte gefunden hat", so Banhardt. Herbert Schimansky, der frühere Vorsitzende des Bankensenats beim BGH (des XI. Senats, der jetzt die oben zitierte Entscheidung getroffen hat), hatte in einem viel beachteten Aufsatz im Jahr 2008 die Rechtsprechung kritisiert, die bislang Kreditnehmern bei Forderungsverkäufen nur ungenügenden Schutz gegen die Zwangsvollstreckung in die als Sicherheit zur Verfügung stehenden Immobilien gewährt habe.

Banhardt weiter: "Der BGH schreibt in seinem neuen Urteil ausdrücklich, Schimansky bemängele zu Recht, dass der Schuldner aus der Rolle des Verteidigers in diejenige des Angreifers, nämlich des Klägers in einem Vollstreckungsgegenklageverfahren, gezwungen werde (a.a.O., Rn. 40). Daraus muss man den zwingenden Gegenschluss ziehen, dass der BGH es für richtig hält, wenn künftig die Aufkäufer der Forderungen ihrerseits den Schuldner verklagen müssen, falls dieser nicht bereit ist, mit dem Aufkäufer in den Sicherungsvertrag einzutreten. Der Fall der BWG Angermünde zeigt auch, wie richtig das im Ergebnis ist. Der vermögenslose Treuhänder der Karibikfirma hatte dem damals noch im kommunalen Eigentum stehenden Unternehmen nach Auslaufen der Zinsbindung ohne weitere Begründung eine völlig unangemessene Zinserhöhung um über vier Prozent auf 9,71 Prozent p. a. ins Haus geschickt und das Unternehmen damit an den Rand der Zahlungsunfähigkeit gebracht. Könnte der Treuhänder, die Westend Olympic GmbH, nun ohne weiteres den hochwertigen Grundbesitz der BWG Angermünde versteigern, so würde er den Erlös schnellstens in die Karibik überweisen und die BWG Angermünde, falls dann später die Rechtswidrigkeit der Zinserhöhung und folgenden Kreditkündigung gerichtlich festgestellt würde, im Regen stehen lassen."

Das Amtsgericht Schwedt hat die Ausführungen des BGH aufgegriffen und mit folgendem Satz die Zwangsvollstreckung einstweilen eingestellt: "Nach gegenwärtigem Sach- und Streitstand erscheint diese Rechtsauffassung (der BWG Angermünde) mit Blick auf die zwischenzeitlich veröffentlichte Entscheidung des BGH zu o. g. Aktenzeichen erfolgversprechend."

Rechtsanwalt Banhardt sieht es demzufolge als gesichert an, dass in allen Fällen der Kreditverkäufe durch Banken bei optimaler Rechtsverfolgung seitens der Schuldner die Zwangsvollstreckung aus Grundschulden gestoppt werden kann, wenn der Gläubiger nicht die Zustimmung des Schuldners zum Eintritt in den Sicherungsvertrag nachweisen kann. Dies dürfte nach den allgemeinen Rechtsgrundsätzen nur selten der Fall sein. Konsequenz wäre weiter, dass nunmehr die Forderungsaufkäufer die Schuldner erst verklagen müssten und nicht mehr sogleich die Immobilien verwerten könnten. Genau das hält der BGH wie zitiert auch für richtig.

Vertreter Bau- und Wohnungsgesellschaft Angermünde

Buse Heberer Fromm: Michael Banhardt (Berlin), Hakki Celik (Berlin)

Vertreter Westend Olympic GmbH

selbst vertreten

Amtsgericht Schwedt/Oder

Abt. 3 – Richter am Amtsgericht Dr. Dannischewski

Über Buse Heberer Fromm

Buse Heberer Fromm ist eine der großen, unabhängigen Anwaltskanzleien in Deutschland. An den sechs deutschen Standorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Hamburg und München sowie in Repräsentanzen in London, Brüssel, Mailand, New York, Palma de Mallorca, Paris, Sydney und Zürich beraten mehr als 120 Berufsträger nationale und internationale Mandanten auf allen Gebieten des Wirtschafts- und Steuerrechts. Durch die Bündelung der Kernkompetenzen sowohl an den Sozietätsstandorten als auch standortübergreifend in elf kanzleiweiten, integrierten Practice Groups gewährleistet Buse Heberer Fromm bei der Durchführung von Projekten und Transaktionen aller Größenordnungen optimale, individuell zugeschnittene Lösungen. Als mittelstandsorientierte Kanzlei legt Buse Heberer Fromm dabei höchsten Wert auf die individuelle Betreuung ihrer Mandanten, persönliche Beratung und Kontinuität der Mandantenbeziehungen.

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