Engler & Collegen: BGH verschärft Bankenhaftung bei Finanzierung von " Schrottimmobilien " Urteil vom 16.05.2006 – XI ZR 6/04

19.05.2006

Engler & Collegen

In seiner Entscheidung vom 25.10.2005 Rs. 350/03, Schulte ./. Deutsche Bausparkasse Badenia AG, hatte der Europäische Gerichtshof geurteilt, dass ein Kreditinstitut bei fehlender Belehrung über das Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften auch das Risiko des nachfolgenden Immobiliengeschäftes tragen muss. Als mögliche dem Verbraucher zu ersetzende Schäden nannte der EuGH beispielhaft überhöhte Kaufpreise, nichterzielbare Mieteinnahmen und eine negative Entwicklung der Immobilienpreise.

Die Umsetzung dieses vom Europäischen Gerichtshofes verordneten besonderen Schutzes der Verbraucher durch den Bundesgerichtshof war mit Spannung von hunderttausenden betroffenen Anlegern und den beteiligten Banken erwartet worden.

In seiner Verhandlung vom 16.05.2006 überraschte der Bundesgerichtshof alle Beteiligten mit einer Verschärfung der Bankenhaftung im nationalen Recht bei gleichzeitiger Schwächung einer unmittelbaren europarechtlichen Einflussnahme auf das deutsche Recht.

Die insgesamt 9 verhandelten Revisionsverfahren der Sozietät Engler & Collegen, Dortmund entstammten derselben Prozesswelle von Vollstreckungsabwehrklagen gegen die Deutsche Bausparkasse Badenia AG aus der bereits die ebenfalls von der Sozietät Engler erwirkte Vorlage des Landgerichtes Bochum an den europäischen Gerichtshof hervorgegangen war.

Darunter befanden sich 8 Revisionsverfahren gegen Urteile des OLG Hamm und ein Revisionsverfahren gegen ein Urteil des OLG Naumburg ( BGH XI ZR 400/03; XI ZR 6/04; XI ZR 15/04; XI ZR 26/04; XI ZR 48/04; XI ZR 63/04; XI ZR 92/04; XI ZR 104/04; XI ZR 111/04 ).

In insgesamt 5 Verfahren hob der, nach einer Einigung mit dem II. Senat aus April 2006 nunmehr für das Bankrecht allein zuständig XI. Senat beim BGH, die obergerichtlichen Urteile zugunsten der klagenden Anleger auf und verwies die Verfahren zur erneuten Feststellung von Schadensersatz-ansprüchen gegen die Deutsche Bausparkasse Badenia AG an das Oberlandesgericht Hamm zurück.

Der XI. Senat hat mit diesem bemerkenswerten Manöver die Aufmerksamkeit von den möglichen Rechtsfolgen des Haustürwiderrufs nach dem europäischen Recht abgelenkt und auf die neu geschaffenen nationalen Schadensersatzansprüche aus der Fallgruppe eines " Institutionalisierten Zusammenwirkens " zwischen einer Bank und einem Immobilienvertrieb fokussiert.

Damit bestätigt der Bankrechtssenat insbesondere die Bemühungen der Sozietät Engler um eine rechtliche Erfassung der sog. " Schrottimmobilienfälle " nach dem nationalen Schadensrecht.

Die Rechtsanwälte Engler und Collegen befassen sich in ihren Prozessen gegen die Deutsche Bausparkasse Badenia AG u.a. mit über 600 Seiten starkem Klagevortrag vorrangig mit der Rolle der finanzierenden Banken beim Strukturvertrieb von Schrottimmobilien.

Dabei mussten die Rechtsanwälte Beckmann und Koch in einer aufwendigen Puzzlearbeit die Verstrickungen der Badenia mit dem Vertrieb Heinen & Biege und den Immobilienverkäufern nachweisen.

Der XI. Senat erkannte, dass die zum Teil arglistig getäuschten Anleger nach der bisherigen Struktur des deutschen Bankrechts in den Instanzgerichten mit nahezu unlösbaren Beweislasthürden konfrontiert werden.

Trotz stundenlanger Verhandlungen und Beweisaufnahmen hatte zuvor das OLG Hamm die Anlegerklagen nach dem seinerzeitigen Stand des nationalen Rechts abweisen müssen aber wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Sache die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen.

Dem hat der Bankrechtssenat nun in der Weise Rechnung getragen, dass er den durch ein

" Institutionalisiertes Zusammenwirken " Geschädigten erhebliche Beweiserleichterungen zubilligt.

Die im Vertrieb von Schrottimmobilien verstrickten Banken müssen damit zukünftig selbst nachweisen, ob und inwieweit sie keine Kenntnis über eine arglistige Täuschungen der Anleger hatten. Nach bisheriger Rechtslage konnten sie hierzu ohne Rechtsnachteile schweigen. Den auf dem Schrottimmobilienmarkt engagierten Banken droht insoweit eine Haftung für die Anlegerverluste aus den Immobiliengeschäften.

Das gilt in Ergänzung der bisherigen Rechtsprechung des XI. Senats auch dann, wenn es sich um grundpfandrechtlich gesicherte sog. Realkredite handelt, für die der XI. Senat im heftigen Streit mit dem II. Senat zuvor eine sog. Durchgriffshaftung gegen die finanzierende Bank noch kathegorisch abgelehnt hatte.

Diese Rechtsfortbildung des XI. Senats zur Bankenhaftung stellte daher eine wichtige Bereicherung des nationalen Verbraucher- und Anlegerschutzrechtes dar.

Der Vorsitzende Richter Nobbe besprach als Beispiel für die neue Haftungsgruppe des

" Institutionalisierten Zusammenwirkens " einen Fall, in welchem die Badenia aufgrund ihrer engen Zusammenarbeit mit Immobilienvertrieb und Immobilienverkäufer wusste, dass die Anleger mit einer kalkulierten Mieteinnahme von 13,- DM/m² getäuscht werden, obgleich auf dem Markt tatsächlich nur bis zu 8,- DM/m² zu erzielen waren. Der Senat erkannte, dass ein solcher Wissenvorsprung der Bank für einen Normalverdiener ohne nennenswerte Steuervorteile von existenzielle Bedeutung sein kann.

Die Badenia hatte in das persönliche Vermögen der Anleger vollstreckt, nachdem diese die Finanzierungslasten wegen verminderter Mieteinnahmen und zu geringer eigener Einkünfte nicht mehr tragen konnten.

Dem XI. Senat ist damit auch ein gerechter Interessenausgleich zwischen den geschädigten Anlegern und der Bankwirtschaft gelungen. Eine rein europarechtliche Lösung des Schrottimmobilienproblems hätte aufgrund der dort geltenden objektiven Kriterien auch zu einer Verurteilung derjenigen Banken führen können, die sich selbst nicht aktiv am Immobilienvertrieb beteiligt haben.

Der XI. Senat nutzte geschickt den vom EuGH in seiner Entscheidung vom 25.10.2005 betonten weiten Rahmen zur Umsetzung des Effektivitätsgebotes der Verbraucherschutzrichtlinien.

Die vom EuGH und der EG-Kommission bemängelte Wirkungslosigkeit des deutschen Verbraucherschutzrechts kann mit dieser richtungsweisenden Grundsatzentscheidung des BGH durchaus in vielen Fällen beseitigt werden.

Die Rechtsfolgen eines Haustürwiderrufs ohne gleichzeitige Verfolgung von nationalen Schadensersatzansprüchen hat der BGH einstweilen offen gelassen. Eine solche Rückabwicklung soll nach dem Willen des XI. Senats nur unter sehr engen Voraussetzungen gestattet werden. Der Verbraucher muss den Darlehensvertrag dann in der Privatwohnung und noch vor dem Abschluss des Immobilienkaufvertrages unterzeichnet haben.

Über diese in der mündlichen Verhandlung vernachlässigten Rechtsfolgen werden wir berichten, sobald uns die schriftlichen Urteilsgründe in etwa 3 Wochen vorliegen.

Nach einer internen Auswertung von beispielhaften 1.000 Prozessen der Sozietät Engler dürften aufgrund der verbreiteten Vertriebsmethoden davon noch ca. 10 bis 20 % der Fälle für eine Rückabwicklung nach dem Haustürwiderrufsgesetz in Betracht kommen, sofern dort keine weiteren Besonderheiten zu berücksichtigen sind.

Die Vertriebe hatten die Anleger nach mündlicher Darlehenszusage der Bank zumeist zu einem verbindlichen notariellen Kaufvertragsangebot veranlasst, welches der Verkäufer der Immobilie dann nach Abschluss des Darlehensvertrages angenommen hat.

In diesen Fällen des vorherigen Immobilienerwerbs hätte der Verbraucher seine hieraus folgenden Schäden auch durch eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung des später geschlossenen Darlehensvertrages nicht mehr vermeiden können.

Dieser sehr formalisierten Betrachtungsweise des XI. Senats kann man zumindest dann zustimmen, nachdem die seitens einer Bank schuldhaft verletzten Aufklärungspflichten aus " Institutionalisiertem Zusammenwirken " zukünftige Schadensersatzansprüche zugunsten der Verbraucher begründen.

Dortmund, den 18.05.2006

Mitgeteilt von Rechtsanwälten Martin Beckmann und Mirko Koch

 

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