Für die rund 9.000 Anleger des Immobilienfonds IVG 14 dürfte nach einem Verkauf kaum etwas übrig bleiben – Deutsche Bank bietet Anlegern 40%-Vergleich

Berlin, 29.07.2014. Was als eine gute Nachricht für die finanzierenden Banken erscheint, dürfte für rund 9.000 Fondsanleger nahezu den Totalverlust ihres Kapitals bedeuten: Die berühmte Londoner Büroimmobilie "The Gherkin" ("Die Gurke") soll nun offenbar verkauft werden. Der britische Immobilienmakler Savills teilte am Dienstag mit, er habe gemeinsam mit Deloitte Real Estate den Auftrag zum Verkauf erhalten. Nach Medienberichten soll von einer Kaufpreisforderung in Höhe von rund 650 Mio. Pfund die Rede sein.

Daraus könnten dann die finanzierenden Banken ihre ausstehenden Kredite zurückerhalten. "Für die rund 9.000 Privatanleger, die in den Fonds IVG EuroSelect 14 investiert haben, dürfte allerdings nichts übrig bleiben", erklärt Rechtsanwalt Dietmar Kälberer von der auf Kapitalanlage- und Bankrecht spezialisierten Kanzlei Kälberer & Tittel.

Die Kanzlei betreut rund 1.000 Anleger des geschlossenen Immobilienfonds IVG 14, wovon mehr als 100 Mandanten bereits Klageaufträge erteilt haben. Klagen richten sich dem Anwalt zufolge vor allem gegen die Deutsche Bank und gegen die Commerzbank als Rechtsnachfolgerin der Dresdner Bank, die im Jahr 2007 die Fondsanteile an Privatanleger verkauft hatten. "In vielen Fällen wurden die Anleger damals von den Vertriebsbanken nicht ausreichend über die Risiken der Fondsbeteiligung – insbesondere ein überteuerter Kaufpreis - sowie über Rückvergütungen an die Vertriebsbanken aufgeklärt", so Rechtsanwalt Kälberer. Damit ergäben sich gute Chancen für Anleger, auf rechtlichem Wege Schadensersatzansprüche gegen die Vertriebsbanken durchzusetzen.

Zunehmend berichten Anleger, dass die Deutsche Bank ihnen die Rückzahlung von rund 40 Prozent ihrer Kapitaleinlage als Vergleichsangebot unterbereitet habe. "Dies ist natürlich völlig unzureichend, zeigt aber, dass sich die Banken der krassen Beratungsmängel durchaus bewusst sind", sagt Kälberer. Von der Commerzbank war bis dato von einem Vergleichsangebot an ihre Kunden noch nichts zu hören.

Hohe Darlehensfinanzierung in Fremdwährung

Der geschlossene Immobilienfonds IVG EuroSelect 14 hatte 2007 zusammen mit der Investmentbank Evans Randall das architektonisch preisgekrönte Bürogebäude gekauft. Die Immobilie in zentraler Lage Londons wurde als "sichere Sachwertanlage" beworben, zudem als "Prestigeobjekt". Zur Finanzierung trug nicht nur das von Anlegern eingebrachte Eigenkapital von 164 Mio. GBP (inkl. Agio) bei, sondern auch ein von einem Bankenkonsortium gewährtes Darlehen von 183 Mio. GBP.

Die Problematik dieser ohnehin schon hohen Fremdfinanzierung verschärfte sich dadurch, dass das Darlehen in Schweizer Franken aufgenommen wurde. Dieser stieg aber in der Folgezeit gegenüber dem britischen Pfund deutlich, so dass die Kreditbelastung - in GBP gerechnet – zunahm. Zugleich entwickelten sich die Mieteinnahmen schlechter als erwartet und damit auch der Wert der Immobilie. "Auch wenn dies durch den Ausbruch der Finanzkrise mitverursacht wurde: Aus unserer Sicht waren der Kaufpreis überteuert und die Mieterträge von vornherein – angesichts des Marktumfelds - zu optimistisch angesetzt worden", sagt Rechtsanwalt Kälberer.

Loan-to-value-Klausel verletzt – Keine Ausschüttungen seit 2008

Durch die steigende Kreditlast einerseits und den sinkenden Immobilienwert andererseits verschlechterte sich das Verhältnis von Kreditbelastung zu Objektwert (Loan-to-value). Und hier wurde es dann richtig problematisch: Denn laut einer Klausel in den Verträgen mit dem Bankenkonsortium durfte der Loan-to-value 67% nicht überschreiten. Da diese Klausel aber bereits im Jahr 2009 verletzt wurde, konnten die Banken eine Erhöhung der Rücklagen bzw. Sondertilgungen verlangen. Im April 2014 schließlich stellten die Banken das Gebäude unter Zwangsverwaltung.

"Angesichts der aktuellen Entwicklung rechnen wir nun mit zahlreichen weiteren Klagen gegen die Banken, die damals die Anleger bei ihrem Investment in die Gurke beraten und die Fondsanteile verkauft haben", sagt Rechtsanwalt Kälberer.