Linklaters untersucht Marktstandards bei Immobilientransaktionen: Investoren vertrauen auf Bewährtes
Linklaters
Das ist das Ergebnis einer Untersuchung der internationalen Sozietät Linklaters zu vertraglichen Marktstandards bei Immobilientransaktionen. Die Immobilienrechtsexperten analysierten über 30 in 2007 geschlossene Verträge aus dem Immobiliensektor. Neben Käufen/Verkäufen wurden auch Finanzierungen, Umstrukturierungen und Verbriefungen erfasst. Die Untersuchung liefert einen detaillierten Überblick über die gängigen Marktstandards und erleichtert die Vertragsgestaltung auf dem deutschen Immobilienmarkt.
Nach der Linklaters-Studie liegt ein Marktstandard vor, wenn die Regelung in mindestens 80 Prozent der untersuchten Immobilienverträge auftaucht. Marktstandards wurden u.a. in den Bereichen Kaufpreis, Finanzierungsgrundschuld und Umsatzsteueroptionen herausgearbeitet. Die untersuchten Transaktionen hatten ein durchschnittliches Volumen im dreistelligen Millionenbereich; rund 20 Prozent waren Anteilskäufe (Share Deals), überwiegend wurden klassische Grundstückskäufe (Asset Deals) erfasst.
Als Standards wurden identifiziert:
Kaufpreis: Fast immer ist dessen Fälligkeit von einem Bedingungseintritt abhängig (etwa Auflassungsvormerkung und/oder Vorkaufsrechtsverzicht). Hinzu kommen individualisierte Fälligkeitsvoraussetzungen wie die Fertigstellung von Gebäuden.
Finanzierungsgrundschuld: Belastungsvollmachten zur Kaufpreisfinanzierung werden stets von Zweckerklärungen und Löschungsansprüchen begleitet, um den Verkäufer zu sichern.
Umsatzsteueroption: Verkäufer verzichten in der Regel auf die Steuerbefreiung für solche Flächen, die umsatzsteuerpflichtig vermietet sind.
Gewährleistungen: Gesetzliche Regelungen werden weitestgehend ausgeschlossen und durch selbstständige Garantien flexibler gestaltet. Verkäufer übernehmen dann meist über die Garantien hinaus keine weitere Haftung für den Zustand des Kaufobjekts, die Freiheit von Altlasten sowie die richtige Angabe von Daten.
Rücktrittsrechte: Standardgrund für einen Rücktritt ist der Verzug des Käufers.
Rechtsfolgen: Bei Garantieverletzungen steht meist Naturalrestitution im Vordergrund, zudem wird die Haftung durch Bagatellgrenzen und Höchstbeträge beschränkt.
Verjährung: Bei Verträgen ist eine Verjährungsfrist von zwei Jahren ab Übertragung des Kaufgegenstands üblich.
Laut Wolfram H. Krüger, Experte für Immobilienrecht bei Linklaters, ist die Analyse eine Orientierungshilfe für Immobilientransaktionen: "Insbesondere ausländische Investoren fragen häufig nach den deutschen Standards. Es ist uns gelungen, die verschiedenen Verträge auf breiterer Basis zu objektivieren – und so mehr Transparenz in den Markt zu bringen."
Linklaters berät Banken, nationale und internationale Immobilienfonds, Investoren, Projektentwickler und Bauträger mit umfassendem rechtlichem Projektmanagement rund um die Immobilie - von der Planung bis zur steueroptimierten Verwertung. Das Immobilienrechts-Team umfasst rund 25 Anwälte. Zuletzt hat es u.a. beraten:
· Babcock & Brown beim Verkauf eines Immobilienportfolios im Wert von über 230 Mio. EUR,
1 DB RREEF beim Erwerb von 14 Logistikzentren in Deutschland,
2 Beim Börsengang der alstria office AG und Fair Value Immobilien AG – den ersten beiden deutschen REITs,
3 Münchener Rück bei Immobilienverkäufen im Wert von mehr als 1 Mrd. EUR.
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