Lovells LLP

Mietverträge über Gewerberaum mit einer Laufzeit von mindestens einem Jahr unterliegen der Schriftform. Erfüllt der Mietvertrag diese Schriftformerfordernisse nicht, ist der Vertrag nicht nichtig, sondern er gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann ohne Rücksicht auf eine etwaige Festlaufzeit frühestens zum Ablauf des ersten Mietjahres oder zu jedem späteren Zeitpunkt mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von 6 - 9 Monaten beendet werden.

Zur Einhaltung der Schriftform müssen im Mietvertrag der wesentliche Vertragsinhalt, wie Vertragsparteien, Mietgegenstand, Miete, Mietdauer sowie etwaige Nebenabreden enthalten und im Einzelnen genau bezeichnet sein. Ist beispielsweise Lage und Beschaffenheit/Ausstattung des Mietgegenstandes im Vertrag nicht hinreichend beschrieben, kann dies zu einer Verletzung der Schriftform führen.

Darüber hinaus muss es sich bei dem Vertrag um eine einheitliche Urkunde handeln. Besteht ein Mietvertrag aus mehreren Blättern, Anlagen und ergänzenden Urkunden muss die Zusammengehörigkeit dieser einzelnen Bestandteile zweifelsfrei erkennbar sein. Nach neuerer Rechtssprechung ist dafür etwa fortlaufende Paginierung, fortlaufende Nummerierung der einzelnen Bestimmungen oder die einheitliche grafischer Gestaltung ausreichend. Soweit sich der inhaltliche Zusammenhang des Textes zweifelsfrei ergibt, ist keine dauernde äußere körperliche Verbindung der einzelnen Bestandteile z.B. durch Ösen oder Schnurbindung erforderlich (sog. Auflockerungsrechtsprechung). Bei Anlagen ist es in der Regel ausreichend, dass die Mietvertragsurkunde auf die Anlagen Bezug nimmt und diese so genau bezeichnet, dass dadurch die Zusammengehörigkeit des Mietvertrages und der Anlagen zweifelsfrei feststeht.

Die Schriftform kann auch dadurch beeinträchtigt sein, dass die Unterschriften der Unterzeichnenden in einem größeren zeitlichen Abstand erfolgen. Die erste Unterzeichnung der Mietvertragsurkunde stelle ein Angebot zum Abschluss des Mietvertrages dar. Dieses Angebot kann nur innerhalb einer bestimmten Frist durch Gegenzeichnung der anderen Partei angenommen werden, wobei in der Rechtssprechung überwiegend davon ausgegangen wird, dass diese Annahmefrist für Gewerberaummietverträge etwa 2 Wochen beträgt. Eine verspätete Annahme wird dann als neues Angebot gewertet, welches in der Regel stillschweigend durch Vollzug des Vertrages akzeptiert wird. Dies genügt allerdings nicht zur Wahrung der Schriftform.

Änderungen und Ergänzungen wesentlicher Punkte des Mietvertrages unterliegen ebenfalls der Schriftform. Wesentliche Änderungen oder Ergänzungen sind beispielsweise die nachträgliche Einräumung einer Verlängerungsoption oder die Erweiterung bzw. Reduzierung der Mietfläche. Sofern die Parteien den Ursprungsmietvertrag ergänzen oder ändern möchten, muss dies durch einen Nachtrag erfolgen, für den wiederum die Schriftformerfordernisse zu beachten sind. Insbesondere ist beim Abschluss eines Nachtrages darauf zu achten, dass dieser auf den Ursprungsmietvertrag und alle anderen bereits geschlossenen Nachträge Bezug nimmt. Ferner muss zum Ausdruck kommen, dass es im Übrigen bei dem verbleiben soll, was im Ursprungsmietvertrag (und vorherigen Nachträgen) formwirksam vereinbart war.

Bestehende Schriftformmängel können durch den Abschluss eines schriftformgemäßen Nachtrags geheilt werden. Umgekehrt ist allerdings zu beachten, dass der Abschluss eines formunwirksamen Nachtrages aufgrund der so genannten "infektiösen Wirkung" dazu führt, dass auch ein ursprünglich schriftformgemäßer Mietvertrag formunwirksam wird.

Autor: Dr. Dirk Debald, Rechtsanwalt und Counsel, Lovells LLP

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