rka Rechtsanwälte

Hamburg, 21.07.2009. Eine BGB-Gesellschaft darf nicht deswegen an der Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter gehindert werden, weil die Gesellschaft mit dem Ziel gegründet wurde, Wohnräume in Wohnungseigentum der Gesellschaft umzuwandeln. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (VIII ZR 231/08).

Eine aus acht Gesellschaftern bestehende BGB-Gesellschaft erwarb ein Wohnanwesen in München. Erklärter Zweck der Gesellschaft war die Eigennutzung der Wohnungen durch die Gesellschafter. Die Beklagte ist aufgrund eines mit den Voreigentümern des Anwesens geschlossenen Mietvertrages aus dem Jahre 1983 Mieterin einer Wohnung im dritten Obergeschoss des Anwesens. In 2006 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs ihres Gesellschafters K. und begehrte im Verfahren Räumung und Herausgabe der Wohnung. Der BGH hat die Urteile der Vorinstanzen abgeändert und entschieden, dass eine BGB-Gesellschaft als Vermieterin einem Mieter grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch dann kündigen dürfe, wenn die BGB-Gesellschaft durch Erwerb des Mietwohnraums gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist. „§ 566 BGB schützt den Mieter, indem der Erwerber anstelle des alten Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt. Die Vorschrift des § 566 BGB schützt den Mieter aber nicht davor, dass eine Personenmehrheit, sei es in Form einer Eigentümergemeinschaft oder einer BGB-Gesellschaft, als Erwerberin in den Mietvertrag eintritt“, erläutert der Mietrechtsexperte Michael Aßmann von .rka Rechtsanwälte, Hamburg (www.rka-law.de).

Der Wirksamkeit der Kündigung steht nach Auffassung des BGH auch § 577a BGB (in Verbindung mit der einschlägigen Landesverordnung über die Gebiete mit gefährdeter Wohnungsversorgung) nicht entgegen. Michael Aßmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht: „Nach dieser Vorschrift kann der Erwerber nicht vor Ablauf von drei bis zehn Jahren seit der Veräußerung an ihn Eigenbedarf geltend machen, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist. Daran fehlte es im konkreten Fall, weil die klagende BGB-Gesellschaft kein Wohnungseigentum, sondern das bebaute Grundstück als solches erworben hat. Im Zeitpunkt der Kündigung durch die Klägerin war eine Umwandlung in Wohnungseigentum zudem noch nicht erfolgt.“

Eine entsprechende Anwendung der Vorschrift muss nach Auffassung des BGH ebenfalls ausscheiden, weil gerade die erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und Veräußerung an einen neuen Eigentümer nach Auffassung des Gesetzgebers die Rechtfertigung für die mit der (verlängerten) Kündigungssperrfrist verbundene Beschränkung der verfassungsrechtlich geschützten Eigentümerbefugnisse (Art. 14 GG) sowohl des Veräußerers als auch des Erwerbers darstelle. Auf den Schutz vor einer unabhängig von der Umwandlung bestehenden Eigenbedarfslage ist die Vorschrift nach ihrem Normzweck nicht zugeschnitten. Mietrechtsexperte Michael Aßmann: „Da der Schutzzweck des § 577a BGB den Erwerb einer Wohnimmobilie durch eine Mehrheit von Personen, sei es in Form einer Miteigentümergemeinschaft, sei es in Form einer BGB-Gesellschaft, zum Zwecke der Eigennutzung nicht erfasst, hat der BGH auch eine unzulässige Umgehung dieser Vorschrift verneint. In der Praxis könnte aber nach dieser Entscheidung der Mieterschutz dadurch unterlaufen werden, dass Zinshäuser vor Teilung nach WEG durch BGB-Gesellschaften zum Zwecke der Selbstnutzung erworben werden und die Teilung erst wesentlich später nach Durchsetzung des Eigenbedarfes aller BGB-Gesellschafter erfolgt. So kommt dem Sozialausgleich zwischen Eigentümer –Vermieter und Mieter eine noch stärkere Bedeutung zu.“