rka Rechtsanwälte

Hamburg, den 27.09.2007. Wohnung gekündigt? Mieter will ausziehen? Das sind die Momente, in denen auch der Vermieter einen Blick in den Mietvertrag wirft. In welchem Zustand ist die Wohnung zurück zu geben? Muss etwas renoviert werden? Gibt es Entschädigungsansprüche? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit einer brandneuen Entscheidung die Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Formularklauseln zu Schönheitsreparaturen in Mietverträgen fortgeführt (sogenannte Quotenabgeltungsklauseln). „Solche Klauseln sollen den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines vom Zeitablauf und von der Abnutzung der Wohnung abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen verpflichten“, erläutert der Hamburger Mietrechtsspezialist Michael Aßmann von .rka Rechtsanwälte (www.rka-law.de).

Bereits im Oktober 2006 hatte der BGH entschieden, dass Abgeltungsklauseln wegen unangemessener Benachteilung des Mieters unwirksam sind, wenn sie ihn zur Zahlung der Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen verpflichten. Dies gilt jedenfalls dann, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Zustands der Wohnung noch nicht gegeben ist (Quotenabgeltungsklauseln mit "starrer" Abgeltungsquote). „In Fortführung dieser Rechtsprechung hat der BGH nun entschieden, dass auch die Quotenabgeltungsklausel, die die Beachtung des tatsächlichen bzw. zu erwartenden Renovierungsbedarfs ermöglicht, unwirksam sein kann. Das gilt für die Fälle, in denen mit einer solchen Klausel nicht klar und verständlich gemacht wird, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist. Dieser Verstoß gegen das Transparenzgebot macht die Klauseln unwirksam“, erklärt Rechtsanwalt Michael Aßmann. Im konkreten Fall hatte der BGH Unklarheiten gesehen, weil dem durchschnittlichen Mieter nicht hinreichend klar und verständlich werde, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen sei. Das Bestimmtheitsgebot erfordere im Rahmen des rechtlich und tatsächlich Zumutbaren, die Rechte und Pflichten des Vertragspartners so klar und präzise wie möglich zu umschreiben. „Insoweit besteht für Vermieter eine erhebliche Gefahr bei der Verwendung derartiger Klauseln“, so Rechtsanwalt Aßmann. „Sie sind allgemeinverständlich und transparent zu formulieren, um Überraschungen auszuschließen, wie sie sich mit dem Urteil des Bundesgerichtshofes jetzt einmal mehr offenbaren.“

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