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Hamburg, 11.04.2008: Der Bundesgerichtshofs (BGH) hatte darüber zu entscheiden (VIII ZR 84/07), ob der Vermieter Betriebskosten nachfordern kann, wenn er dem Mieter zwar vor Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB) keine formell ordnungsmäßige Abrechnung erteilt hat, der Mieter aber zuvor erklärt hat, er werde die Nachforderung begleichen. Die beklagten Mieter baten in ihrem Kündigungsschreiben, ihnen die noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen, unter anderem diejenige für das Jahr 2003, bis Ende März 2005 zukommen zu lassen. Im November 2004 erteilte der Hausverwalter der Klägerin die Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2003 mit einer Nachforderung von 602,84 €. Einer der Verteilerschlüssel war wie folgt erläutert: "Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche*Monate". Dazu heißt es: "Gesamtsumme 3816,00", "Ihr Anteil 1176,00"; in der Zeile darunter war die Zahl "12,00" aufgeführt. Die Klägerin hat behauptet, die Beklagten hätten dem Hausverwalter im Dezember 2004 und Januar 2005 zugesagt, die Nachforderung zu begleichen. Diese machten Anfang Februar 2005 geltend, die Betriebskostenabrechnung sei unverständlich. Daraufhin präzisierte der Hausverwalter mit Schreiben vom 23. März 2005 den Verteilerschlüssel. In den Instanzen wurde die Klage des Vermieters auf Zahlung des sich aus der Abrechnung ergebenden Betrages zurückgewiesen und auch die Revision vor dem BGH hatte jetzt keinen Erfolg.

Rechtsanwalt Michael Aßmann von .rka Rechtsanwälte, Hamburg, (www.rka-law.de) erklärt dazu: „Die Betriebskostenabrechnung vom 5. November 2004 war nach Auffassung des BGH unverständlich und nicht nachprüfbar, so dass sie nicht den Anforderungen an eine Abrechnung nach Maßgabe von § 259 BGB entsprach. Dem durchschnittlichen Mieter erschließt sich nach dieser Auffassung nicht, dass die unter "Gesamtsumme" angeführte Zahl "3816,00" das Produkt aus der Gesamtwohnfläche des Hauses von 318,00 m² und den zwölf Monaten des Jahres sein soll. Ebenso wird nicht klar, dass sich die unter "Ihr Anteil" angegebene Zahl "1176,00" aus der Wohnfläche der vom Beklagten gemieteten Wohnung von 98,00 m² multipliziert mit zwölf Monaten ergeben soll. Dies hat dem BGH gereicht, um von der Unwirksamkeit der Abrechnung auszugehen“. Auch war die Korrekturabrechnung vom 23. März 2005 für den Abrechnungsrechnungszeitraum 2003 verspätet, weil die Klägerin damit ihrer Verpflichtung aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, die jährliche Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen, nicht genügt hat. Daher war die Klägerin gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB mit der Nachforderung aus der korrigierten Abrechnung ausgeschlossen.

„Die einjährige Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist nach Satz 3 dieser Vorschrift eine Ausschlussfrist“, erklärt der Mietrechtsexperte Michael Aßmann, „und es nutzte dem Kläger in diesem Verfahren auch nicht, dass die Beklagten dem Hausverwalter im Dezember 2004 möglicherweise den Ausgleich der Nachforderung zugesagt haben sollten. Denn damit hat die Ausschlussfrist nicht neu begonnen. Die für das Verjährungsrecht geltende Vorschrift des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB, wonach die Verjährung erneut beginnt, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch vor Ablauf der Verjährungsfrist anerkennt, findet auf die Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung keine entsprechende Anwendung.“

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