v. MINCKWITZ ERDL KOCHENBURGER RECHTSANWÄLTE

München, den 13.11.2008

Käufer oder Bauherren von Immobilien können von Architekten, auch wenn sie diese nicht selber beauftragt haben, Schadensersatz für falsche Bauten¬standsberichte fordern. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einer aktu-ellen Entscheidung festgelegt (Urteil vom 25. September 2008, Az.:VII ZR 35/07). „Im konkreten Fall bestand ein Vertragsverhältnis nur zwischen dem Bauträger und dem Architekten“, erläu-tert Rechtsanwalt Christoph Lichtenberg von MEK Rechtsanwälte in München. „Die Schutzwirkung eines solchen Ver-trages hat der BGH jetzt ausdrücklich mit auf den Käufer ausgedehnt, so dass dieser eigenständig Ansprüche gegen den Architekten hat.“

Der Hintergrund: Im Auftrag eines Bau-trägers war der Architekt neben der Ü-berwachung der Bautätigkeit auch für die Bautenstandsberichte zuständig. Auf deren Basis zahlte die Bank der Käufer die jeweiligen Raten des Kaufpreises an den Bauträger aus. In sieben Bauten¬standsberichten waren jedoch bauliche Mängel und Abweichungen von der Baugenehmigung nicht erwähnt. Bei korrekten Berichten hätten die Käufer die Raten nicht gezahlt, da erhebliche Mängel bestanden. Durch die Zahlun-gen haben die Käufer letztlich ein Objekt erworben, das den Kaufpreis nicht wert ist. Den dadurch entstandenen Schaden versuchen sie durch das Gerichtsverfah-ren ersetzt zu bekommen.

„Dass der BGH die Haftung des Archi-tekten bejaht, kann für die Käufer ein entscheidender Vorteil sein“, betont Lichtenberg. Der Fachanwalt für Bau-und Architektenrecht hebt hervor, dass hinter Architekten im Gegensatz zum Bauträger immer auch eine Berufshaft-pflichtversicherung steht. „Sollte der Bauträger nicht ausreichend solvent sein, um einen größeren Schaden be-gleichen zu können, kann sich der Ge-schädigte zusätzlich beim Architekten und damit der Versicherung schadlos halten.“

Bautenstandsberichte sollen unter ande-rem Käufer davor schützen, Kaufpreis-raten zu zahlen, obwohl das Bauwerk noch gar nicht so weit fertiggestellt ist, dass die Rate fällig würde. Lichtenberg warnt: „Als Käufer würde ich mich nie darauf einlassen, dass der Architekt Vertragspartner des Bauträgers ist. Ra-tenzahlungen sollten immer nur auf Ba-sis von Bautenstandsberichten erfolgen, die von einem neutralen Dritten erstellt werden.“ Das kann ein vom Käufer be-auftragter Architekt oder ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverstän-diger sein. „Wenn das in den Verhand-lungen nicht durchsetzbar ist, sollten die Bautenstands¬berichte zumindest durch einen eigenen Architekten oder Sach-verständigen geprüft werden“, empfiehlt der Baurechtler. Das koste zunächst mehr Geld, könne dem Käufer jedoch viel Ärger sparen.

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