OLG Frankfurt/M.: Maklerkosten als Auslagen i.S.v. Nr. 12 AGB-Bk bei Zwangsversteigerung eines mit einer Grundschuld zu Gunsten der Bank belasteten Grundstücks

10.03.2009

BGB §§ 670, 675; AGB-Bk Nr. 12

Maklerkosten als Auslagen i.S.v. Nr. 12 AGB-Bk bei Zwangsversteigerung eines mit einer Grundschuld zu Gunsten der Bank belasteten Grundstücks

OLG Frankfurt/M., Urt. v. 16. 7. 2008 – 23 U 124/07

Leitsatz der Redaktion:

Auch Maklerkosten können erstattungsfähige Auslagen i. S d. Nr. 12 AGB-Bk darstellen, wenn die Mithilfe des Maklers im Einzelfall erforderlich ist, um ein zu Gunsten der Bank mit einer Grundschuld belastetes Grundstück im Wege der Zwangsversteigerung zu verwerten.

Entscheidungsgründe:

I. Im erstinstanzlichen Verfahren sind der Kläger und seine Ehefrau als Klägerin zu 2) gegen die beklagte Bank primär wegen Auskunftsansprüchen vorgegangen. Nachdem über das Vermögen der Ehefrau das Insolvenzverfahren eröffnet wurde, wurde das Verfahren diesbezüglich ausgesetzt. Der Kläger allein nahm im Laufe der ersten Instanz die Beklagte auch auf Zahlung eines Geldbetrags in Anspruch, um den es in zweiter Instanz noch geht.

Aufgrund eines notleidend gewordenen Darlehens, das der Kläger und seine Ehefrau bei der Beklagten aufgenommen hatten, vollstreckte die Beklagte per Zwangsversteigerung aus einer Sicherungsgrundschuld in ein Grundstück der Ehefrau des Klägers. Der erste Zwangsversteigerungstermin blieb erfolglos. Die Beklagte beauftragte dann einen Makler, einen Bieter beizutreiben, wobei ein vom Zuschlag abhängiges Erfolgshonorar i.H. v. 3 % des Versteigerungserlöses vereinbart wurde. Im zweiten Versteigerungstermin erhielt ein von diesem Makler beigebrachter Bieter den Zuschlag. Die Beklagte zahlte an diesen das vereinbarte Maklerhonorar in Höhe von insgesamt 85.260 € und belastete ein von dem Kläger bei ihr geführtes Konto mit der Hälfte dieses Betrags. Dies hält der Kläger für unrechtmäßig.

ZIP 2009, Seite 415

Das LG hat die Klage bezüglich der Rückforderung des Klägers über den von seinem Konto abgebuchten Betrag als unbegründet abgewiesen. Mit seiner Berufung gegen dieses Teilurteil verfolgt der Kläger – soweit es die Rückzahlung betrifft – sein erstinstanzliches Klageziel weiter.

II. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht erhoben. Die Berufung ist jedoch unbegründet. Das Urteil des LG hält den Angriffen aus folgenden Gründen stand:

Bedenken dagegen, dass der Kläger einen Zahlungsanspruch geltend macht, bestehen nicht. Dieser wird begründet mit einer rechtsgrundlosen Abbuchung von einem bei der Beklagten geführten Konto des Klägers. Solche rechtsgrundlosen Abbuchungen verschaffen dem Bankkunden unter Umständen nur ein Rückbuchungsrecht (vgl. BGH NJW 1993, 735). Da sich aus den vorgelegten Kontounterlagen aber ergibt, dass das fragliche Konto zum 31.5.2004 aufgelöst worden ist, kann ein Zahlungsanspruch erhoben werden.

Die Beklagte war nach Nr. 12 Abs. 5 AGB-Bk berechtigt, die Maklerkosten zu verrechnen.

Die Neufassung der AGB-Bk kann insgesamt als rechtlich zulässig und bedenkenfrei angesehen werden (Palandt/Grüneberg, BGB, 67. Aufl., 2008, § 307 Rz. 77). Soweit in den AGB-Bk eine Verpflichtung des Kunden zum Auslagenersatz festgeschrieben wird, wird lediglich der gesetzliche Aufwendungsersatzanspruch gem. § 670 BGB konkretisiert (Schimansky/Bunte/Lwowski, Bankrechts-Handbuch, Bd. I, 3. Aufl., 2007, § 17 Rz. 63). Ein solches Verständnis dieser Klausel (Belastung mit Kosten, die der Kunde ohnehin nach den gesetzlichen Vorschriften zu tragen hätte) ermöglicht die Feststellung, dass das Recht der AGB der Wirksamkeit dieser Klausel nicht entgegensteht (BGH ZIP 1989, 159, dazu EWiR 1989, 217 (Werhahn)). Nach dieser Entscheidung, der sich der Senat anschließt, steht einer Bank gem. §§ 670, 675 BGB ein Ersatz von Aufwendungen zu, wenn sie diese den Umständen nach für erforderlich halten durfte. Es muss sich entweder um objektiv erforderliche Aufwendungen oder (bei fehlender objektiver Notwendigkeit) um solche handeln, die der Beauftragte nach sorgfältiger, den Umständen nach gebotener Prüfung für erforderlich halten durfte. Die Aufwendungen müssen angemessen sein und in einem vernünftigen Verhältnis zur Bedeutung des Geschäfts und zum angestrebten Erfolg stehen (Schimansky/Bunte/Lwowski, a.a.O., § 17 Rz. 64)

Letzteres ist hier der Fall. Die Vermittlung des Ersteigers führte zu einer teilweisen Rückführung der Darlehensverbindlichkeiten und damit zu einer beträchtlichen Reduzierung der vom Kläger und seiner Ehefrau als Darlehensnehmer zu leistenden Zinsen und Tilgungen. Die Zinslast war bei einem Privatkredit mit einem Rahmen bis zu 4,5 Mio. DM, der durch den Zwangsversteigerungserlös i.H. v. 2,45 Mio. € nicht vollständig abgelöst wurde, für Privatleute extrem hoch. Allein die monatliche Zinsbelastung betrug nach dem unstreitigen Vorbringen der Beklagten rund 17.500 €. Es kommt hinzu, dass die Beklagte bei ihrer Entscheidung, einen Makler einzuschalten, die besonderen Umstände des Falls berücksichtigen durfte. Zu verwerten war nicht ein gängiges Objekt, sondern eine Spezialimmobilie in Form einer luxuriösen, kurz zuvor mit erheblichem Kostenaufwand umgebauten Villa in einem kleinen Ort. Für solche Immobilien gibt es aber nur einen sehr begrenzten Interessentenkreis. Gerade in einem solchen Fall ist die Einschaltung eines Maklers sinnvoll.

Soweit der Kläger sich auf den Wortlaut der Nr. 12 AGB-Bk bezieht, folgt daraus kein überzeugendes Gegenargument. Auslagen gehören auch zu „Kosten der Bankdienstleistungen“ im weiteren Sinne. Die in Abs. 5 genannten Beispiele sind, wie sich aus dem Wort „insbesondere“ ergibt, nicht abschließend. Abs. 6 steht der Forderung der Beklagten nicht entgegen. Dieser Klausel kann man nur entnehmen, dass nicht Auslagen und Kosten verlangt werden dürfen, die über die Regelung des § 492 Abs. 1 Nr. 4 BGB hinausgehen. Diese Vorschrift umfasst jedoch nach allgemeiner Auffassung nur solche Kosten, die der Darlehensnehmer im Fall ordnungsgemäßer Abwicklung des Darlehensvertrags zu tragen hat. Nicht darunter fallen also Kosten der Nichterfüllung einschließlich einer eventuell erforderlichen Rechtsverfolgung (BGH ZIP 1998, 66 = NJW 1998, 602, dazu EWiR 1998, 329 (Vortmann)). Die Kosten der Verwertung einer Sicherheit unterfallen also nicht dem § 492 BGB. Daraus folgt weiterhin, dass die Regelung in Nr. 12 Abs. 6 AGB-Bk für den vorliegenden Fall ohne Bedeutung ist.

Soweit der Kläger dem Vortrag der Beklagten entgegenhält, für diesen Preis habe er auch einen Käufer beibringen können, handelt es sich um eine sehr pauschale und in dieser Form nicht ausreichend substanziierte Erklärung. Bereits das LG hat in dem angefochtenen Urteil darauf hingewiesen, dass der Kläger angeblich vorhandene, nicht durch die Tätigkeit des Maklers vermittelte Käufer nicht benannt hat. Der Vortrag des Klägers insoweit ist deswegen in keiner Weise überprüfbar und damit letztlich unsubstanziiert.

Den entgegenstehenden Entscheidungen des OLG Celle (MDR 2005, 537) und des OLG Düsseldorf (Rpfleger 1999, 501) ist zumindest für den vorliegenden Fall nicht zu folgen.

Das OLG Celle argumentiert in dem erwähnten Beschluss primär damit, dass die Antragsgegnerin überhaupt nicht dargetan habe, dass dem Immobilienmakler eine Courtage für die Vermittlung eines Mietinteressenten im Versteigerungstermin zugestanden habe, da § 652 Abs. 1 BGB voraussetze, dass mit Hilfe des Maklers ein Vertrag zwischen Verkäufer und Käufer abgeschlossen werde, während bei der Zwangsversteigerung der Erwerb durch Zuschlag geschehe. Entsprechende Bedenken sind im vorliegenden Fall nicht gerechtfertigt. Zum Zeitpunkt der Beauftragung durch die Beklagte war der erste Zwangsversteigerungstermin bereits mangels Interessenten erfolglos verlaufen. In Kenntnis dieses Umstands hat die Beklagte eine Firma mit der Vermittlung eines Interessenten, der das Objekt in der Zwangsversteigerung erwirbt, beauftragt, wobei die Vergütung sich am Erlös durch die Zwangsversteigerung orientierte. Die Beklagte und die Maklerfirma haben damit durch Individualvereinbarung des Maklerprovisionsanspruchs den Erwerb in der Zwangsversteigerung dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrags gleichgestellt. Eine solche Regelung ist rechtlich unbedenklich (BGHZ 112, 59 = ZIP 1990, 1202 = WM 1990, 1499, dazu EWiR 1991, 37 (Vollkommer)).

ZIP 2009, Seite 416

Soweit das OLG Düsseldorf und das OLG Celle teils begrifflich, teils vom Interesse her argumentieren, erscheint dies dem Senat zumindest für den vorliegenden Fall nicht überzeugend. Es ist nicht ersichtlich, warum zwar der Verkauf mit Hilfe eines Maklers als erstattungsfähige Auslage betrachtet werden soll, nicht aber die Versteigerung mit Hilfe eines Maklers. Zur Verwertung einer Sicherheit gehört gerade die Zwangsvollstreckung. Die Zwangsversteigerung ist aber nur eine Form der Zwangsvollstreckung. Die Zwangsversteigerung ist ein Hoheitsakt, der durchaus der Verwertung durch die betreibenden Gläubiger, zu denen die Beklagte im vorliegenden Fall zählte, dient. Es mag allerdings sein, dass im „Durchschnittsfall“ die Beauftragung eines Maklers unnötige Kosten verursachen würde. Wie bereits dargelegt, gilt dies im vorliegenden Fall jedoch nicht. Der besondere Charakter der hochwertigen Immobilie, der Umstand, dass im ersten Termin kein Gebot abgegeben wurde, sowie die enorme Zinsbelastung des Klägers und seiner Ehefrau durch das laufende Darlehen führen im vorliegenden Fall dazu, dass festgestellt werden muss, dass die Einschaltung des Maklers auch unter diesen Bedingungen eindeutig im Interesse des Klägers und seiner Ehefrau lag.

Die Frage, ob die Beklagte sich auch unter anderen rechtlichen Gesichtspunkten wie etwa des Verzugs auf das Bestehen eines Anspruchs gegen den Kläger berufen kann, kann unter diesen Umständen dahingestellt bleiben.

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