Die mit Anlegergeldern des DF Deutsche Finance Investment Fund 17 – Club Deal Boston II – GmbH & Co. geschlossene InvKG mittelbar finanzierte Labor- und Büroimmobilie in Somerville bei Boston ist auf eine neue Eigentümerin übertragen worden. Das ergibt sich aus US-amerikanischen Registerunterlagen, die der TILP Rechtsanwaltsgesellschaft mbH (TILP) vorliegen. Die Übertragung des als „Building 2“ bekannten Objekts von der Building 2 Owner LLC auf die BOTO Strategic Properties XII, LLC wurde am 29. September 2026 im Grundstücksregister eingetragen.

Damit ist der Eigentumsverlust auf Projektebene dokumentiert, dessen wirtschaftliche Folgen die Deutsche Finance den Anlegern bereits im August angekündigt hatte. Besonders kritisch bewertet TILP, dass die Übertragungsurkunde die bisherige Eigentümergesellschaft trotz Abgabe der Immobilie nicht aus ihrer Darlehenshaftung entlässt.

Angekündigter Eigentumsverlust nun dokumentiert

Im Anlegerschreiben vom 12. August 2026 hatte die Fondsgesellschaft mitgeteilt, dass sowohl der angestrebte Verkauf als auch eine längerfristige Anschlussfinanzierung gescheitert seien. Für diesen Fall war eine sogenannte „Deed in Lieu of Foreclosure“-Struktur vorbereitet worden: eine Übertragung der Immobilie anstelle einer Zwangsverwertung. Nach Darstellung der Fondsgesellschaft würden die Projektpartner anschließend nicht mehr an einem Verwertungserlös partizipieren. Für die Anleger wurde ein voraussichtlich vollständiger wirtschaftlicher Verlust ihrer Beteiligung angekündigt.

„Was den Anlegern im August als drohende Entwicklung geschildert wurde, hat sich mit dem dokumentierten Eigentumswechsel weiter konkretisiert. Die Immobilie, in deren Entwicklung ihr Kapital geflossen ist, gehört nicht mehr der bisherigen Projektgesellschaft“, erklärt TILP-Rechtsanwalt Christoph Walker.

Die eingetragene Urkunde nennt als Gegenleistung zehn (10) US-Dollar sowie die Übernahme der Darlehensverpflichtungen durch die Erwerberin. Die darin ausgewiesene Darlehensrestschuld beträgt rund 169,26 Millionen US-Dollar zuzüglich aufgelaufener Zinsen und Gebühren. Ein darüber hinausgehender Kaufpreis zugunsten der bisherigen Eigentümergesellschaft ist in der Urkunde nicht vorgesehen.

Immobilie abgegeben – Haftungsfragen bleiben

Die Darlehensübernahme durch die Erwerberin ist ausdrücklich nachrangig gegenüber der Haftung der bisherigen Eigentümergesellschaft ausgestaltet. Zugleich stellt die Urkunde klar, dass mit ihr keine schuldbefreiende Ersetzung der bisherigen Schuldnerin verbunden ist. Auch die Hypothek und die Abtretung der Mietforderungen zugunsten der Bank OZK bleiben bestehen.

„Die bisherige Eigentümergesellschaft gibt die Immobilie ab, ohne durch die Übertragungsurkunde zugleich von ihrer Darlehenshaftung befreit zu werden. Eine solche Gestaltung wirft erhebliche Fragen auf. Die Verantwortlichen müssen erklären, weshalb keine umfassende Haftungsentlassung in der Urkunde vereinbart wurde und welche Risiken auf Projektebene verbleiben“, so Rechtsanwalt Walker.

Ob außerhalb der eingetragenen Urkunde gesonderte Freistellungen oder Haftungsbegrenzungen vereinbart wurden, ergibt sich aus den vorliegenden Unterlagen nicht. TILP fordert deshalb Transparenz über die vollständigen Übertragungs- und Finanzierungsvereinbarungen.

„Für die Anleger muss nachvollziehbar werden, ob mit der Abgabe des wesentlichen Anlageobjekts wenigstens die damit verbundenen Haftungsrisiken abschließend geregelt wurden. Der bloße Hinweis auf den Eigentumsübergang reicht dafür nicht aus“, ergänzt Rechtsanwalt Christian Palme.

TILP fordert Aufklärung über die Folgen für den Fonds

Das Amtsgericht München hatte bereits am 2. September 2026 unter dem Aktenzeichen 1542 IN 3086/26 die vorläufige Insolvenzverwaltung über das Vermögen des Fonds angeordnet und Rechtsanwalt Dr. Michael Jaffé zum vorläufigen Insolvenzverwalter bestellt.

Aus Sicht von TILP müssen die Kapitalverwaltungsgesellschaft und die Fondsverantwortlichen jetzt offenlegen, welche wirtschaftlichen und rechtlichen Folgen der vollzogene Eigentumswechsel für die mehrstufige Beteiligungsstruktur und den Fonds hat. Dazu gehört insbesondere die Frage, ob und in welchem Umfang verbliebene Verpflichtungen auf Projektebene den Fonds noch belasten können.

„Die Anleger haben Anspruch auf eine verständliche und vollständige Erklärung darüber, was mit ihrem investierten Kapital geschehen ist. Dazu gehören auch die Bedingungen, unter denen die Immobilie abgegeben wurde“, erklärt Rechtsanwalt Walker.

TILP bereitet Schadensersatzklagen für Anleger des Fund 17 vor

Über die Aufklärung der Übertragungsbedingungen hinaus bereitet TILP auch Schadensersatzklagen für Anleger des Fund 17 vor. Die rechtlichen Ansatzpunkte ähneln denen der am 19. Oktober 2026 gegen die DF Deutsche Finance Investment GmbH als Prospektverantwortliche eingereichten Klage zum Fund 21 – Club Deal Boston IV, über die TILP am 20. Oktober 2026 berichtet hat.

Im Mittelpunkt stehen mögliche Prospektfehler. Dabei geht es insbesondere um die Plausibilität der Renditeprognosen, die Berücksichtigung der zum Zeitpunkt der Prospekterstellung erkennbaren Finanzierungs- und Zinsrisiken sowie die verständliche und vollständige Darstellung der Kostenbelastung einschließlich etwaiger erfolgsabhängiger Vergütungen und ihrer Auswirkungen auf die Netto-Rückflüsse der Anleger.

Ziel der Klagen ist es, Schadensersatz wegen möglicher Prospektfehler und damit die Rückabwicklung der Beteiligungen durchzusetzen.

Weitere Informationen erhalten Sie unter tilp.de/deutsche-finance-group/